Konkurs i borettslag

Masteroppgave skrevet av Henrik Semb Rønningen. Oppgaven belyser sentrale problemstillinger som oppstår når konkursdebitor nettopp er denne spesielle juridiske personen. Oppgaven er skrevet ut i fra den typisk dagsaktuelle situasjon: Flere borettslag som er finansiert med høy fellesgjeld og lavt borettsinnskudd er den seneste tiden tatt under konkursbehandling, eller står i fare for å gå konkurs.

Leveringsfrist: 27.04.2009.

Innholdsfortegnelse

 1 INNLEDNING

1.1 Oppgavens tema
1.2 Avgrensning
1.3 Rettskildebildet
1.4 Den videre fremstilling

2 BORETTSLAG SOM JURIDISK PERSON 

2.1 Historisk plassering
2.2 Generelt 
2.3 Finansieringen
2.4 Formålet
2.5 Boretten
2.6 Ansvarsbegrensningen
2.7 Betalingsplikt for felleskostnader

3 KONKURS

3.1 Generelt om konkurs

4 KONKURSÅPNING I BORETTSLAG

4.1 Åpning av konkurs i borettslag
4.2 Virkninger for andelseiere

4.2.1 Overdragelsesrett
4.2.2 Utleierett
4.2.3 Vedlikeholdsfordelingen
4.2.4 Oppsigelse

4.3 Konkursboets fastsettelse av gjengs leie

5 KONKURSBOETS BEHANDLING / DRIFT

5.1 Inndrivelse av ikke betalte felleskostnader, forfalt før konkursåpning
5.2 Inndrivelse av ikke utliknede felleskostnader
5.3 Motregningsforespørsler fra tidligere andelseiere

5.3.1 Borettsinnskudd mot ikke betalte felleskostnader
5.3.2 Borettsinnskudd mot ikke utliknede felleskostnader
5.3.3 Borettsinnskudd mot leie etter konkursåpning

5.4 Erstatningsansvar for styremedlemmer i borettslaget

6 KONKURSBOETS REALISERING AV BORETTSLAGETS FASTE EIENDOM

6.1 Generelt
6.2 Abandonering
6.3 Salg av eiendommen som leiegård

6.3.1 Kommunal forkjøpsrett

6.4 Seksjonering med påfølgende salg

6.4.1 Seksjonering - Generelt
6.4.2 Kjøperetten
6.4.3 Spesielt om oppsagte andeler – når går kjøperetten tapt?
6.4.4 Kjøperetten og seksjoneringen i praksis

7 UTLODNING / FORDELING AV BOETS MIDLER

8 AVSLUTNING

Litteraturliste

 
1. INNLEDNING

1.1 Oppgavens tema

Tema for oppgaven er konkursbehandling av borettslag.
Vinklingen ”konkurs i borettslag” er valgt for å belyse sentrale problemstillinger som oppstår når konkursdebitor nettopp er denne spesielle juridiske personen.

Oppgaven er skrevet ut i fra den typisk dagsaktuelle situasjon: Flere borettslag som er finansiert med høy fellesgjeld og lavt borettsinnskudd er den seneste tiden tatt under konkursbehandling, eller står i fare for å gå konkurs.

Årsakene til de økonomiske problemene som oppstår i denne type borettslag kan være flere. Enkelte andelseiere (og undertiden også den bankforbindelse som finansierer vedkommendes borettsinnskudd1) synes å ikke ta høyde for de kostnader og den risiko det medfører å delta i et borettslag med høy fellesgjeld når de beregner sin låneevne. Blant de forhold som synes undervurdert av flere er de høye felleskostnader som fellesgjelden medfører for andelseieren, samt mulig økning av felleskostnadene som følge av renteøkning på fellesgjelden eller som følge av at enkelte andelseiere misligholder betalingsplikten for felleskostnader eller sier opp sin andelsrett og flytter ut fra borettslaget.

Det er gjerne disse årsakene, ofte i samvirke, som fører til at borettslag finansiert på denne måte får økonomiske problemer som kan føre til konkurs.

Oppgaven tar gjennomgående utgangspunkt i et typetilfelle der borettslaget er finansiert ved 20 % borettsinnskudd fra andelseierne (eventuelt delfinansiert ved lån opptatt av andelseieren selv) og 80 % fellesfinansiert gjennom borettslagets bankforbindelse (ofte omtalt som "fellesgjeld"). Jeg vil videre legge til grunn at kreditor for fellesgjelden har avtalepant i eiendommen med beste prioritet, samt at eiendommens verdi er mindre enn den totale fellesgjelden pr. konkursåpning. Eiendommen er med andre ord overbeheftet.

Jeg har i oppgaven tatt for meg et aktuelt emne. Enkelte av oppgavens underproblemstillinger er uavklarte i norsk rett. Der dette er tilfellet har jeg ikke alltid lagt vekt på å komme frem til en konklusjon. Fokus har heller vært å påpeke problemstillingene, drøfte momenter og peke på mulige løsninger.

1.2 Avgrensning

Konkursbehandling av borettslag er generelt et omfattende tema. Avhandlingen vil derfor, som tittelen beskriver, kun ta for seg konkursbehandling i det som borettslagsloven § 1-1 definerer som borettslag2. Eierseksjonssameier og aksjeselskaper med liknende formål som borettslag holdes derfor utenfor fremstillingen.

Det er flere forhold som kan føre til at et borettslag går konkurs eller ser seg nødt til å begjære oppbud. I tilfeller der det oppstår ekstraordinære kostnader, som for eksempel ved skadeansvar eller betydelige vedlikeholdskostnader, kan selv et borettslag med solid egenkapital få problemer med å betjene en meget betydelig og uforutsett utgift. Oppgaven avgrenses imidlertid mot disse tilfellene.

Problemstillinger vedrørende tvangsauksjon av borettslagets eiendeler behandles ikke, men trekkes kun inn der det er nødvendig for sammenhengen ellers.

Oppgaven tar for seg konkurs på et tidspunkt der borettslaget er i ordinær drift og har fullført byggingen. Konkursen forutsettes altså inntruffet på et tidspunkt der både borettsandel og borettsinnskudd er innbetalt av andelseierne.

Fremstillingen begrenser seg av plasshensyn til norske rettskilder og inneholder heller ingen komparativ analyse i forhold til utenlandsk rett.

 
1.3 Rettskildebildet

Drøftelsene i oppgaven vil ta utgangspunkt i den alminnelige rettskildelære. Lovteksten i borettslagsloven av 2003, konkursloven3, dekningsloven4, husleieloven5 og eierseksjonsloven6 vil derfor være det naturlige utgangspunktet.

En konkursbehandling i borettslag består imidlertid av flere komplekse problemstillinger som lovteksten ikke nødvendigvis gir noe direkte svar på. Øvrige rettskildefaktorer må derfor i stor grad bli brukt i samspill med lovteksten.

Det foreligger ingen høyesterettsdommer som direkte omhandler problemstillinger vedrørende konkursbehandling av borettslag. Likevel kan enkelte dommer ha overføringsverdi for oppgavens tema. I underrettspraksis finnes også avgjørelser som kan være relevante for enkelte delproblemstillinger. Der dette er tilfellet vil de ved fravær av praksis fra høyere rettsinstanser bli redegjort for.

Der verken lovtekst eller rettspraksis ikke gir noen nærmere anvisning på hvordan problemstillinger bør løses, vil forarbeider utgjøre en tungtveiende rettskildefaktor. De sentrale forarbeidene innenfor oppgavens tema er særlig forarbeidene til borettslagsloven (NOU 2007: 17 Burettslovene), eierseksjonsloven (Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996)) og husleieloven (Ot. prp. nr. 82 (1997-98)).

Ved mangel på holdepunkter i de hittil nevnte rettskilder, vil juridisk teori være relevant. Hvordan konkursbehandling av borettslag arter seg og hvilke problemstillinger som i praksis kommer på spissen, er derimot ikke behandlet inngående i teorien. Der det likevel foreligger relevante uttalelser vil dette bli trukket frem og brukt som støtte for argumentasjonen.

Norge fikk sin første lov om borettslag i 1960. Siden den tid har det tilkommet flere endringer. Likevel er lovgivningen i flere tilfeller videreført til dagens lov. Der dette er tilfellet vil det fremkomme av sammenhengen.

Som det vil fremgå av fremstillingen oppstår det med jevne mellomrom situasjoner der verken lovtekst, rettspraksis eller forarbeider gir tilstrekkelig klarhet i hvorledes konkrete problemstillinger skal løses. I slike tilfeller vil også reelle hensyn, herunder formålsbetraktninger, kunne spille en sentral rolle i vurderingene.

1.4 Den videre fremstilling

I punkt 2 gis det først en kort redegjørelse om borettslag som juridisk person og dets historiske plassering. Etter dette følger en generell redegjørelse av borettslagsordningen, herunder sentrale elementer som finansiering, formål, borett og ansvarsbegrensning.

Da oppgavens hovedtyngde ligger på konkursrettens område vil jeg under i kapittel 3 gi en meget kort og overfladisk behandling av enkelte sentrale elementer ved en konkursbehandling.

Etter dette følger kapittel 4 – spesielt om konkursåpning i borettslag. Her vil det først gjøres rede for insolvensbegrepets innhold overfor borettslag, etterfulgt av enkelte umiddelbare virkninger en konkursåpning har for andelseierne. Til slutt konkursboets fastsettelse av gjengs leie.

Kapittel 5 vil omhandle typiske oppgaver konkursboet vil ha ved konkursbehandlingen. Dette vil i hovedsak være inndrivelse av utestående fordringer og problemstillinger vedrørende motregningsforespørsler fra tidligere andelseiere.

Konkursboets realisering av borettslagets faste eiendom er temaet i kapittel 6. Her vil abandonering, salg av eiendommen som leiegård og seksjonering behandles.

Til slutt vil jeg i kapittel 7 belyse avslutningen av bobehandlingen, herunder enkelte problemstillinger vedrørende utlodningen av boets midler.

2. BORETTSLAG SOM JURIDISK PERSON

2.1 Historisk plassering

Borettslagsmodellen ble i Norge utviklet etter svensk mønster i mellomkrigstiden7. Konstruksjonen kan sees på som et resultat av et politisk ønske om en rask utbygging av boliger hvor de enkelte beboerne hadde rettigheter samtidig som fellesskapet ble fremhevet8. Den første lovgivningen om borettslag kom med borettslovene fra 1960. På grunn av endringer i rettslige og faktiske forhold, har lovene vært endret en rekke ganger. Hovedelementene er imidlertid beholdt. Det gjelder også for dagens lover.

I Odelstingsproposisjon nr. 30 (2002 - 2003) om bustadbyggjelag og lov om burettslag s. 24-25, er det anslått at det i 2001 var rundt 250 000 borettslagsboliger i Norge. Ved årsskiftet 2005 - 2006 var det registrert 7189 borettslag i Foretaksregisteret. Borettslagsordningen utgjør en viktig og mye brukt rettslig konstruksjon, og det kan trygt hevdes at en ikke ubetydelig del av befolkningen eier andeler i slike sammenslutninger.

 
2.2 Generelt

Et borettslag er et selskap med begrenset ansvar i likhet med et aksjeselskap. Det er et begrenset ansvarsforhold i den betydning at loven inneholder en sterk reservasjon i ansvaret til deltakerne. Det karakteristiske for borettslag er nettopp formålet og ansvarsbegrensningen. Borettslagsformen er en spesiell måte å eie bolig i fellesskap på, og systemet kan sammenliknes med aksjeselskaper som har det samme formål som borettslaget. Til sammenlikning skiller ordningen seg fra eierseksjonssameier ved at man ikke er dirkete eiere av boligen og ikke har direkte ansvar for eventuell fellesgjeld. Man har derimot i borettslag en bruksrett til boligen og hefter for gjelden sammen, gjennom et uansvarlig selskap - borettslaget. Medlemmene i borettslag blir i denne avhandlingen kalt andelseiere da lovgivningen gjennomgående bruker denne betegnelsen.

Borettslagets formål og ansvarsbegrensning vil bli kort belyst i det følgende for å tydeliggjøre hva slags juridisk person konkursdebitor i denne avhandlingen vil være.

2.3 Finansieringen

Ved stiftelsen av borettslag blir som regel deler av den nødvendige kapital til kjøp av borettslagets eiendom dekket ved innbetalinger fra andelseierne, et borettsinnskudd jfr. borettslagsloven § 2-10. Borettslagsloven regulerer ikke innskuddets størrelse, og det blir av den grunn opp til stifterne å avgjøre dette. Loven regulerer heller ikke hvordan andelseieren selv finansierer innskuddsinnbetalingen. I praksis kan dette skje ved å anvende egenkapital eller lån. Det er viktig å understreke er at andelseieren hefter personlig for eventuelle lån som tas opp i forbindelse med finansiering av borettsinnskuddet. Dette forholdet har ingenting med borettslaget som juridisk person å gjøre.

Tradisjonelt er innskuddene et pantesikret lån fra andelseieren til borettslaget9.
I den tidligere borettslagslov var dette tydelig da loven blant annet etter § 25 første ledd bestemte at det skulle utstedes ”lånebevis”. I dagens lov brukes ikke lengre terminologien lån, men det er etter sammenhengen og systemet klart at innskuddet fortsatt er dette.

Innskuddet skal også etter dagens lov sikres. Dette gjøres ved tinglysning av en panterett i borettslagets faste eiendom jfr. § 2-11 (1). Etter sistnevnte bestemmelse er det tydelig at det skal benyttes et felles pantebrev som de enkelte andelseierne har rettigheter i, jfr. ordlyden: ”dei samla innskota skal sikrast med pant i dei faste eigedommane laget har”. Av samme bestemmelse annet punktum følger det videre at det er innskyterne i fellesskap (andelseierne) som står som panthavere etter panteretten. Endelig fastsetter tredje punktum at det er styret i borettslaget som ”kan disponere som panthaver på vegner av innskytarane”.

At innskuddet er et lån fra andelseieren til borettslaget (jfr. over) kommer også tydelig frem ved lovens § 2-10 (3); innskuddet kan kreves tilbake dersom laget oppløses. Det er imidlertid også bare når laget oppløses innskuddet kan kreves tilbakebetalt. Avhendes andelen blir retten til beløpet transportert videre til neste andelseier10.

I tillegg til innskuddene fra andelseierne finansieres kjøpet av eiendommen oftest med lån fra en ekstern finansinstitusjon. Det vil som oftest være et vilkår fra kreditor at et slikt lån sikres med beste prioritet i borettslagets faste eiendom. Borettslagsloven § 2-11 (1) fastsetter derfor at pantet for innskuddene har prioritet bak fellesgjeld som er nevnt i bygge- og finansieringsplanen.

 
2.4 Formålet

Legaldefinisjonen av ”borettslag” fremkommer av borettslagsloven § 1-1. Her heter det at ”eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom”, skal regnes som et borettslag og følge lovens regler.

Av definisjonen i brl. § 1-1 fremgår det at borettslagets hovedformål er å skaffe andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom. Av dette kan det for det første utledes at andelseierne ikke direkte eier en bestemt del av eiendommen, men har en bruksrett til sin bolig ved at de eier en andel i den sammenslutningen borettslaget er. For det andre kan det utledes at det er borettslaget som har eiendomsretten til den faste eiendom.

2.5 Boretten

Bruksretten som § 1-1 omtaler kalles også borett, en hovedregel om denne finnes i borettslagsloven kapittel 5. Etter § 5-1 gir hver andel enerett til å bruke èn bolig i laget. Dette utgjør en endring i forhold til den gamle borettslagsloven der andelseierens rett til å bruke boligrommet var en alminnelig leierett underlagt husleielovens regler om leie av bolig, jfr. § 34 i den tidligere borettslagsloven. Bruksretten etter den gjeldende lov er derimot en særskilt bruksrett som gir andelseieren eksklusiv bruksrett til den bolig andelen er knyttet til. Boretten følger direkte av loven og det kreves ingen avtale mellom borettslaget og andelseieren. Således er også rettsvernet bygget ut med tinglysning i motsetning til den gamle ordning som fulgte reglene om håndpant i adkomstdokumentene. Rettsvernet etter den nåværende ordning sikres i prinsippet likt som ved eide boliger / sameier.

2.6 Ansvarsbegrensningen

Etter borettslagsloven § 1-2 første ledd har andelseierne ikke i noe tilfelle et direkte ansvar overfor borettslagets kreditorer. Dette er hovedregelen om ansvarsbegrensningen i borettslag. Kreditorene må til en hver tid forholde seg til laget. Har borettslaget gjeld og misligholdt sine forpliktelser, har kreditorene ingen anledning til å søke dekning direkte hos andelseierne, heller ikke om kravet begrenses til den del som faller på vedkommende andelseier. Dette gjør borettslaget til et selskap med begrenset ansvar og det er et kjennetegn som borettslaget har til felles med aksjeselskapet, jfr. lov av 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper § 1-1 annet ledd. Andelseiernes særlige kreditorer kan selvfølgelig forholde seg til hva denne selv eier jfr. dekningsloven § 2-2, men dette temaet faller utenfor behandlingen her.

Videre følger det av borettslagsloven § 1-2 annet ledd at andelseierne ikke kan pålegges å betale noen form for innskudd til borettslaget eller dets konkursbo utover de tilfeller som loven uttrykkelig nevner. Bestemmelsen viser til § 3-1 om borettsandel og
§ 2-1 om borettsinnskudd, hvorav begge i praksis er aktuelle i stiftelsesfasen av borettslag. Noen videre behandling av disse bestemmelsene gjøres det ikke plass til i denne fremstillingen.

2.7 Betalingsplikt for felleskostnader

I tillegg til betalingsforpliktelsene som følger av § 3-1 om andel og § 2-1 om borettsinnskudd, pålegger § 1-2 annet ledd andelseierne å betale felleskostnader etter
§ 5-19. Dette er den eneste muligheten laget har til å kreve betaling fra andelseierne etter at borettslaget har fullført byggingen og kommet i ordinær drift.

I en situasjon der laget pådrar seg uforutsette utgifter etter ferdigstilling, kan ikke de styrende organer kreve dette betalt av andelseierne gjennom en engangsinnbetaling / tilleggsinnskudd, men kun gjennom en økning av felleskostnadene. Dette gjør at andelseierne hefter indirekte for sin del av lagets forpliktelser11. På en annen side har en andelseier etter § 5-21 rett til å si opp bruksretten med seks måneders varsel, med den virkning at han er fri fra plikten til å dekke felleskostnader. Dette er en viktig beskyttelse for andelseieren og et vesentlig element ved ansvarsbegrensningen i borettslag.

Likevel kunne ansvarsbegrensningen blitt uvirksom dersom andelseierne måtte godta en kraftig økning i felleskostnadene på kort varsel. Vernet andelseieren har ved å kunne fri seg fra alle forpliktelser i løpet av seks måneder jfr. § 5-21, vil da lett kunne oppfattes som illusorisk. I forarbeidene er derfor lagt til grunn at styret ikke har plikt i forhold til kreditorene å fastsette en stor innbetaling av felleskostnader, for eksempel for å innfri et misligholdt lån12.

En konkurs i borettslaget endrer ikke forholdene rundt ansvarsbegrensningen. Andelseieren kan i denne situasjonen ikke avkreves noe innskudd eller pengebeløp ut over ordinære felleskostnader etter § 5-19 frem til konkursåpning. Hva tidligere andelseiere eventuelt kan avkreves etter konkursåpning vil bli behandlet under punkt 4.3 og 5 senere.

3 KONKURS

3.1 Generelt om konkurs

Konkurs kan åpnes hos både personer og selskaper, og er aktuelt når skyldneren ikke lenger evner å betjene sin gjeld. Konkursbehandlingen består av en fullstendig gjennomgang av økonomien til skyldneren (konkursdebitor) og gir klarhet i hva skyldneren eier og hvor stor gjeld han har. Konkurs er etter konkursloven § 60 betinget av at skyldneren er ”insolvent”. Legaldefinisjonen av insolvens finnes i konkursloven § 61 og består av to forhold. For det første er det et krav om at skyldneren ”ikke kan oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller”. Dette benevnes illikviditet / betalingsudyktighet. Illikviditeten må etter § 61 ikke ”antas å være forbigående”. Betalingsudyktigheten må altså vedvare utover en viss periode. For det andre må skyldneren være insuffisient / i underbalanse, dvs. ha mer passiva enn aktiva. Imidlertid foreligger ikke insolvens dersom skyldnerens ”eiendeler og inntekter til sammen antas å kunne gi full dekning til fordringshaverne, selv om oppfyllelsen av forpliktelsene vil bli noe forsinket ved at dekning må søkes ved salg av eiendelene”. Det kan altså forekomme at både betalingsudyktighet og underbalanse foreligger uten at skyldneren er insolvent etter § 61. Det utslagsgivende er at de samlede dekningsmulighetene ikke gir kreditor full dekning for sitt krav. Gir derimot dekningsmulighetene kreditor full dekning, er ikke skyldneren i underbalanse og kreditor er henvist til å søke dekning gjennom enkeltforfølgning.

For at konkurs skal bli aktuelt, må det fremsettes en konkursbegjæring. Konkursbegjæringen kan etter konkursloven § 60 fremsettes av skyldneren selv eller en fordringshaver. Fremsettes begjæringen av skyldneren selv, heter det at skyldneren begjærer oppbud. Begjæringen behandles så av tingretten. Denne avsier kjennelse om hvorvidt konkurs skal åpnes jfr. konkursloven § 72.

I tilfeller der konkurs åpnes, er konkursåpningstidspunktet det tidspunktet da retten avsa positiv kjennelse om at konkurs skulle åpnes hos skyldneren, jfr. dekningsloven
§ 1-4 tredje ledd, jfr. konkursloven § 74. Konkursåpningstidspunktet er sentralt da flere rettsforhold kan bli avgjort av forholdet til dette tidspunktet, som for eksempel ved beregning av sperrefrist for fordringshavere med pantesikkerhet jfr. konkursloven § 117 tredje ledd og § 17 annet ledd (se for øvrig om dette under).

Fristdagen er også et viktig tidspunkt i konkurssammenheng. I motsetning til konkursåpningstidspunktet er fristdagen – som det ligger i ordet – en dag. Fristdagen i konkurs er definert i dekningsloven § 1-2 og er ”dagen da den begjæring om åpning av konkurs som ble tatt til følge, kom inn til tingretten”. Fristdagen benyttes for eksempel ved beregning av omstøtelsesfristene etter dekningsloven kapittel 5.

Når konkurs åpnes, etableres konkursboet som et eget rettssubjekt og overtar skyldneres tidligere rådighet over konkursdebitors bo13. Konkursloven § 100 slår fast at skyldneren under konkursen er:

”uberettiget til å forføye over boets eiendeler, til å ta imot oppfyllelse av boets fordringer eller oppsigelse o l på boets vegne, og til å pådra boet forpliktelser”.

Sammenholdt med dekningsloven § 2-2 foretas det etter konkursloven § 100 et generalbeslag i skyldneres formuesmasse ved konkursåpning. Dekningsloven § 2-2 utgjør hovedregelen om beslagsretten, og gir konkursboet beslagsrett i:

”ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden, og som kan selges, utleies eller på annen måte omgjøres i penger”.

Det som her blir beslaglagt, kalles gjerne for boets eiendeler. Det bør bemerkes at konkurslovens § 100 ikke gjør at eiendomsretten til de beslaglagte eiendelene går over til boet ved konkursåpning. Konkursloven bygger på at skyldneren har eiendomsretten i behold under konkursbehandlingen, men han kan derimot ikke utøve de normale eierbeføyelser da han under bobehandlingen er underlagt et absolutt rådighetsforbud14. Det er videre oppstilt visse unntak fra beslagsretten. Disse fremkommer bl.a. av dekningsloven § 2-3 flg., men vil ikke gis noen ytterligere behandling i denne fremstillingen.
Når skyldnerens eiendeler beslaglegges, har konkursboet imidlertid et visst ansvar for det beslaglagte. Derfor bestemmer konkursloven § 85 nr.3 at bostyrer plikter ”å sørge for… tilsyn, nødvendig forsikring… av boets eiendeler…”.

Konkursboet skal omgjøre så mye som mulig av skyldnerens beslaglagte eiendeler i penger. Konkursboets alminnelige realisasjonsrett fremkommer av konkursloven § 117 føreste ledd og lyder:

”Innen de grenser som næringslovgivningen setter, skal boets eiendeler realiseres på den måte som etter forholdene gir størst utbytte. Bortsalg ved offentlig auksjon bør ikke skje med mindre det er grunn til å tro at det ved denne salgsmåte blir oppnådd bedre priser enn ved underhåndssalg”.

For kreditorer som har pantesikkerhet i konkursdebitors eiendeler, bestemmer konkursloven § 117 tredje ledd at § 17 annet ledd kommer til anvendelse. Etter denne bestemmelsen kan ikke pantekreditor søke tvangsdekning i konkursdebitors eiendeler etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 8 til 12, med mindre bobestyrer samtykker15. Denne sperren er etter § 17 virksom i seks måneder, og har virkning fra fristdagen. Disse reglene er gitt da samlet realisering av boets eiendeler kan være mer inntektsbringende for konkursboet, og derfor også fordelaktig for kreditorfellesskapet. Et annet hensyn er at konkursboet skal ha en rimelig mulighet til å fortsette konkursdebitors virksomhet; tvangsselges for eksempel skyldnerens eiendom kan videre drift i enkelte tilfeller bli umulig16.

Konkursbehandlingen varer frem til den avsluttes etter § 137 jfr. § 74.

4 KONKURSÅPNING I BORETTSLAG

Dette kapittelet vil ta for seg konkursåpning i borettslag, og virkningen dette har for de involverte parter.

4.1 Åpning av konkurs i borettslag

Når borettslaget ikke lenger evner å betjene sin gjeld, vil det kunne begjære oppbud eller bli slått konkurs i likhet med andre selskaper. Borettslagsloven har ingen spesialbestemmelser om hvilket organ som er kompetent til å begjære oppbud, men etter den tidligere loven lå denne myndigheten hos styret. I borettslagsloven § 8-8 heter det at ”Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ”. I mangel av spesialbestemmelser, må myndigheten til å begjære oppbud antas å ligge hos styret.

For at en konkurs- eller oppbudsbegjæring skal bli tatt til følge må borettslaget være insolvent jfr. konkursloven §§ 60 og 61. I borettslagssammenheng vil dette for det første si at laget ikke lenger makter å betale krav som kommer inn etter hvert som de forfaller. De må altså ikke være betalingsdyktige, jfr. punkt 3.1 over. For det andre kan ikke borettslaget ha tilstrekkelige eiendeler til å fullt ut å kunne dekke sine forpliktelser, jfr. kravet om underbalanse. Av størst verdi i borettslaget er antakelig den faste eiendom. Verdien av denne med tillegg av eventuelt innestående på konto kan altså ikke overstige de samlede krav fra kreditor.

Tidligere borettslagslov hadde ingen spesiell regulering av konkurssituasjonen. Forarbeidene til den tidligere lov var også tause hva angikk konkurssituasjonen. Spørsmålet ble aktuelt under boligkrisen på slutten av 1980-tallet, og det ble den gang lagt til grunn at andelseiernes leierett ble konvertert til en ordinær leierett som fulgte husleielovens regler. Dette innebar at andelseierne kunne beholde boligen, men mistet de særrettigheter den gamle lovens kapittel 6 ga dem17. I den gjeldende borettslagslov finnes derimot bestemmelser som direkte regulerer konkurssituasjonen. Det som ble antatt som gjeldende rett etter tidligere lov, er i dag videreført i borettslagsloven § 5-25. Regelen i paragrafen innebærer således ingen endringer, men avklarer den usikkerhet som før eksisterte. Tidligere rettspraksis – i den grad det eksisterer – er fortsatt relevant.

4.2 Virkninger for andelseiere

Ved en konkurs er hovedregelen at beboerens borett konverteres til en tidsubestemt husleieavtale etter husleieloven, jfr. borettslagsloven § 5-25(1). En tidsubestemt husleieavtale er etter husleieloven § 9-1 første ledd en husleieavtale der opphørstidspunktet ikke er bestemt på forhånd. Borettslagsloven behandler imidlertid ikke hva som er virkningstidspunktet for selve overgangen fra borett til leierett. I juridisk teori hevdes dette å være konkursåpningstidspunktet, altså når retten avsier kjennelse om konkursåpning, jfr. konkursloven § 74 og dekningsloven § 1-4 tredje ledd18. Loven fastsetter heller ikke positivt hvem som skal regnes som utleier, men ut fra sammenhengen må det kunne antas at dette er konkursboet.

Siden husleieforholdet automatisk opprettes i henhold til borettslagsloven § 5-25, foreligger det ingen skriftlig husleiekontrakt mellom partene. Hver av partene har rett til å kreve slik skriftlig kontrakt, jfr. husleieloven § 1-4. Derimot vil verken konkursboet eller andelseieren kunne pålegges å undertegne noe mer enn en minimumsavtale som typisk omhandler hvilke parter og hvilket leieobjekt det dreier seg om19. Konkursboet kan heller ikke kreve inntatt en klausul i leieavtalen om at den tidligere andelseieren godtar fravikelse uten søksmål og dom ved betalingsmislighold, jfr. tvangsloven § 13-2 tredje ledd
bokstav a20.

Den umiddelbare virkning av at boretten konverteres til en leierett, er at beboeren mister de rettigheter som borettslagsloven kapittel 5 ga ham. Dette er eksempelvis retten til utleie etter § 5-4 til § 5-6. Husleielovens ordinære regler om leiers rettigheter og plikter ved leie av bolig er nå gjeldende for den tidligere andelseieren, jfr. brl. § 5-25 (1) tredje punktum. I de følgende underkapitler gis det en kort gjennomgang av de viktigste konsekvenser dette har.

4.2.1 Overdragelsesrett

Under borettslagets normale drift har andelseieren i kraft av borettslagsloven kapittel 4 fri rådighet til å overføre andelen og herunder boretten. Når konkurs inntrer opphører laget å eksistere, med den følge at en andel ikke lenger gir bruksrett til en bestemt bolig, men nå bare en leierett21. Hovedregelen for overdragelse av leierett fremkommer av husleieloven § 8-1 som bestemmer at dette ikke kan gjøres uten utleiers samtykke.

4.2.2 Utleierett

Den tidligere andelseieren mister også sin rett til å leie ut boligen i laget. Slik rett hadde han etter borettslagsloven kapittel 5. Når konkurs er åpnet har han ikke mer enn ordinær fremleierett etter husleielovens regler, og dette krever som hovedregel samtykke fra utleier jfr. husleieloven § 7-2.

4.2.3 Vedlikeholdsfordelingen

Når den tidligere andelseieren får stilling som leietaker, forandres vedlikeholdspliktene som påhvilte han etter borettslagsloven kapittel 5 punkt 3 om ”Andelseigarens bruk, vedlikehald o.a.”. Han har nå en tidsubestemt husleieavtale og er kun underlagt vedlikeholdsplikten etter husleieloven § 5-3. Denne vedlikeholdsplikten er langt mindre omfattende enn plikten etter brl. § 5-12 flg. Nærmere redegjørelse av forskjellene i vedlikeholdsforpliktelsene holdes utenfor denne fremstillingen.

Skulle det eksistere vedtekter om en bestemt vedlikeholdsfordeling i borettslaget, jfr. brl. § 5-12 og § 5-17, settes disse også til side. Konkursboet er et annet rettssubjekt, og behøver ikke respektere interne regler i laget22. Det samme vil gjelde om en ny eier skulle komme til.

4.2.4 Oppsigelse

Reglene vedrørende oppsigelse er forskjellig i borettslagsforhold og husleieforhold. Etter borettslagsloven § 5-21 har andelseieren rett til å si opp boretten med en frist på seks måneder. Oppsigelse fra borettslagets side, kan kun rettsgyldig finne sted dersom andelseieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold, jfr. § 5-22. Boretten må altså karakteriseres som uangripelig så lenge ikke andelseieren gjør seg skyldig i slikt mislighold.

Når laget har gått konkurs, og boretten er konvertert til en alminnelig tidsubestemt husleieavtale, kommer husleielovens bestemmelser om oppsigelse til anvendelse. Etter husleieloven § 9-6 er den gjensidige oppsigelsesfristen tre måneder. En vesentlig forandring er imidlertid nå at avtalen kan sies opp fra utleiers side – dvs. konkursboet – dersom det foreligger en ”saklig grunn”, jfr. husleieloven § 9-5(2) bokstav d. Språklig utgjør kravet til saklig grunn i husleieloven en lavere terskel enn vesentlig mislighold i borettslagsloven. I juridisk teori fremkommer det videre at det skal nokså mye til før vesentlighetskravet i § 5-22 er oppfylt, og som det vil fremgå av sammenhengen under, skal det meget mindre til før saklighetskravet ansees oppfylt23.

4.2.4.1 Spesielt om oppsigelse fra konkursboets side – kravet til saklig grunn og rimelighetskravet

Borettslagets faste eiendom ble ved konkursåpning beslaglagt jfr. punkt 3.1. Konkursboet har som oppgave å realisere boets eiendeler ”på den måte som etter forholdene antas å ville gi størst utbytte”, jfr. konkursloven § 117. Dersom det kan oppnås bedre pris ved å selge eiendommen uten påhefte av leierettene, oppstår en konfliktsituasjon – skal leieretten eller konkursens formål få forrang?

Husleieloven § 9-5 regulerer oppsigelse av tidsubestemte husleieavtaler fra utleiers side. Bestemmelsens annet ledd gjelder spesielt ved oppsigelse av ”bolig”, og det er det som er relevant i denne sammenhengen. Alternativene i § 9-5 (2) bokstav a-c kan sees som presiseringer av kravet til ”saklig grunn” jfr. bokstav d. Oppsigelse etter a til c går kort ut på at husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv, rives, ombygges eller at leieren har misligholdt leieavtalen. For oppsigelser som faller utenfor bokstav a-c, vil det være nødvendig å undersøke konkret om kravet til ”saklig grunn” i bokstav d er oppfylt. Det er konkursboet som har bevisbyrden for at oppsigelsen er saklig begrunnet24. Husleielovens bestemmelser kan ikke fravikes til ugunst for leier av bolig, jfr. husleieloven § 1-2, men dette utelukker ikke at saklighetskravet kan få et annet innhold grunnet konkursen.

Det fremkommer av husleielovens forarbeider at innholdet i kravet om saklig grunn i § 9-5 er det samme som etter den tidligere husleielov av 1939 § 3825. Praksis etter den eldre husleielov vil derfor fortsatt være relevant. Etter den tidligere husleielov ble det stilt relativt små krav til hva som skulle regnes som saklig grunn26. I Norsk lovkommentar til husleieloven heter det at: ”Kravet om saklig grunn innebærer at utleieren må ha en bestemt og akseptabel grunn som knytter seg til leierens forhold eller sitt eget ønske mht. disponeringen av husrommet”27. Det kan altså argumenteres for at en oppsigelse er lovlig iht. § 9-5 (2) bokstav d så lenge utleier har en bestemt og akseptabel grunn ut fra sitt eget ønske om råderetten over husrommet. Dersom konkursboet ønsker å selge husrommet, men frykter at det er prisdempende å selge med påhefte av leierett, antas det å foreligge en bestemt og saklig grunn. Denne oppfatningen får støtte i rettspraksis, i.f. dom av Trondheim byrett 22. juni 1998, sak nr. 97-01764 A. I denne tvisten ville et konkursbo selge en eiendom uten påhefte av leierett for å oppnå høyere pris. Selv om det ikke var innhentet noen bud eller annen dokumentasjon på at det ville bli en prisforskjell la retten til grunn at lovens krav om saklig grunn var oppfylt. Videre la retten i rimelighetsvurderingen (jfr. avsnitt under) stor vekt på at leieavtalen ville gjøre kjøp av eiendommen til en høyst usikker investering, både for kjøper som så det som en kapitalinvestering, og for en som ville erverve til eget bruk. Retten anså ikke oppsigelsen som urimelig. Rettskildemessig har en dom avsagt av byrett (nå tingrett) lavere verdi. Overføringsverdien ansees imidlertid betydelig større grunnet de reelle hensyn som gjør seg gjeldende.

Av forarbeidene til dagens husleielov kan en se at leierens vern først og fremst ligger i den rimelighetsvurdering som skal skje ved en rettslig prøving etter husleieloven
§ 9-8 annet ledd annet punktum28. Dette gjør at det springende punkt ikke nødvendigvis er om det foreligger en saklig grunn for oppsigelse, men heller om oppsigelsen vil virke urimelig. Bestemmelsen er en videreføring av den tidligere husleielov § 38 første ledd og skal forstås på samme måte29. Rettspraksis etter husleieloven av 1939 § 38 første ledd er derfor fortsatt relevant.

Rimelighetsvurderingen etter husleieloven § 9-8 annet ledd er en konkret og bred interesseavveining der leierens behov for fortsatt å beholde bruksretten til husrommet må veies mot utleiers behov for annen bruk. Ut i fra rettspraksis etter den gamle husleieloven
§ 38, kan det ikke oppstilles noen generelle retningslinjer for hvordan domstolene skal vurdere hvorvidt en oppsigelse er urimelig30. Urimelighetskravet / rimelighetsvurderingen er en såkalt rettslig standard. Denne betegnelsen brukes om lovregler og ord og uttrykk i lover som ikke har et helt presist innhold, men som bare angir et skjønnsmessig grunnlag (standarden) for domstolens avgjørelse av enkeltsaker.

I forarbeidene til husleieloven fremkommer det at lovgiver har sett for seg situasjonen der utleieren ønsker å frigjøre husrommet fordi han kan tenkes å oppnå en høyere fortjeneste ved salg uten påhefte av leierett31. Dette er i følge forarbeidene et forhold som må tillegges vekt, men det poengteres at det er grunn til å vise tilbakeholdenhet med å vektlegge argumentet for tungt. I Rt. 1964 s. 680 var situasjonen at utleier ønsket å selge en eiendom uten påhefte av leieretter. Selv om det i den sammenheng kunne være en fordel for utleier å få frigjort husrommet, fant ikke retten at dette kunne tillegges avgjørende vekt ved rimelighetsvurderingen. I samme avgjørelse ble det også anført fra utleier at leier hadde fått tilbud om å kjøpe husrommet. Retten ga imidlertid ikke dette noen betydning ved rimelighetsvurderingen da utleier ikke klarte å bevise at han hadde fremsatt bindende tilbud om kjøp av eiendommen. At retten påpeker dette, kan trekke i retning av at det ellers ville blitt vektlagt ved vurderingen. Når domstolene ikke godkjenner en oppsigelse generelt på bakgrunn av de nevnte forhold, er en henvist til en konkret helhetsvurdering. Her vil det være aktuelt å vurdere reelle hensyn og bestemte forhold som gjør seg gjeldende i saken mellom utleier og leietaker. Dersom et konkursbo ønsker å realisere borettslagets eiendom uten påhefte av leieretter, må boets interesse veies opp mot beboerens interesser.

Etter forarbeidene til husleieloven er den mest beskyttelsesverdige beboerinteressen faren for å bli ”husvill”32. Fører oppsigelsen til dette, skal det mye til for at oppsigelsen er rimelig33. Det vil derfor være av interesse for konkursboet å undersøke leie- og boligmarkedet på stedet. På denne bakgrunn kan man foreta en vurdering av hvor sannsynlig det er at leietakeren vil kunne skaffe seg alternativt husrom, enten ved et nytt leieforhold eller at han kjøper seg inn på boligmarkedet. Skulle markedsleien ligge nærme de opprinnelige felleskostnadene eller leien som betales til boet, og det er ledige boliger i området, er vel dette argumenter som taler for at oppsigelse ikke er urimelig.

Det poengteres videre i forarbeidene at det er naturlig å legge vekt på om utleieren tilbyr leieren et annet passende husrom. Dette er et moment som har blitt betydelig vektlagt i rettspraksis34. Om konkursboet eller borettslagets kreditorer er behjelpelig med å skaffe til veie alternative boliger i området, eller i det minste sette beboerne i kontakt med andre utleiere, vil dette kunne slå positivt ut ved en rimelighetsprøvelse foretatt ev retten.

Husleielovens bestemmelser om utleiers oppsigelse av tidsubestemte husleieavtaler er antakelig ikke utformet men tanke på borettslagskonkurs. Husleieloven § 9-8 annet ledd annet punktum fastsetter som nevnt at det skal foretas en konkret vurdering, hvorpå hensynene i den aktuelle situasjon skal veies opp mot hverandre. Dette gjør at konkurssituasjonens spesielle karakter må veies opp mot det generelle oppsigelsesvernet i husleieloven, samt det spesielle forhold at leietaker er tidligere andelseier i et borettslag som ikke maktet å betjene sine forpliktelser. Av interesse for konkursboet er vel først og fremst at utleier faktisk er et konkursbo med formål å skaffe best mulig dekning til kreditorfellesskapet, og at leier er en tidligere andelseier som har kjøpt en andel som i høy grad er lånefinansiert. Innskudd fra de enkelte andelseierne utgjør med andre ord en forholdsvis liten den av den totale finansieringen. Det kan her stilles spørsmål vedrørende rimeligheten av at en tidligere andelseier skal ha et strengt oppsigelsesvern etter en konkursåpning, når banken som har muliggjort prosjektet ønsker å få tilbake så mye som mulig av utlånte midler i et misligholdt lån. Ved en rettslig prøving av oppsigelsen kan det også bli aktuelt å se på individuelle forhold. Andelseiere som har misligholdt forpliktelser overfor laget ved ikke å betale felleskostnader før konkursåpning må antas å ha bidratt til konkursen i større grad enn andre som har overholdt sine forpliktelser. Blir slike individuelle forhold vektlagt, vil man kanskje ikke innrømme et like sterkt oppsigelsesvern for alle de tidligere andelseierne.

4.3 Konkursboets fastsettelse av gjengs leie

 Borettslagsloven § 5-25 første ledd bestemmer at husleien skal ”setjast til gjengs leige, jf. husleieloven § 4-3”. Det fremkommer ikke av ordlyden hvem som skal fastsette gjengs leie, men ut fra sammenhengen er det nokså klart at denne oppgaven påhviler konkursboet. Videre heter det i samme bestemmelse at leien har ”verknad frå konkursopninga”. Fastsettelsen av gjengs leie blir altså et spørsmål konkursboet bør ta stilling til forholdsvis raskt etter konkursåpning.

Ved fastsettelsen av gjengs leie henviser borettslagsloven § 5-25 første ledd til husleieloven § 4-3. I husleielovens forarbeider er gjengs leie definert som et ”representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår”35. Begrepet gjengs leie er forskjellig fra begrepet markedsleie selv om det i begge tilfeller er tale om å finne frem til hva som betales i markedet. Mens markedsleien reflekterer hva som kan oppnås ved ny utleie i dag, er gjengs leie et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av liknende husrom på liknende vilkår36. Systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare forhold, dvs. utleieboliger av samme størrelse, standard og med en liknende beliggenhet. Viktig å bemerke er at felleskostnadene før konkursen ikke kan tjene som grunnlag for fastsetting av leien. Dette fordi felleskostnadene forut for konkursen typisk har vært høyere enn leieverdien av boligen skulle tilsi37. For øvrig har det tidligere borettslagets felleskostnader heller ingen sammenheng med hva som er gjengs leie på stedet.

Utover at leien fastsettes på grunnlag av leieverdien av liknende husrom på liknende vilkår, skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats, jfr. husleieloven § 4-3 første ledd annet punktum.

I praksis kan en regne med at fastsettelsen av gjengs leie etter husleieloven § 4-3 vil bli overlatt til takstmenn og andre sakkyndige.

5 KONKURSBOETS BEHANDLING / DRIFT

5.1 Inndrivelse av ikke betalte felleskostnader, forfalt før konkursåpning

Går et borettslag konkurs er årsaken som oftest at andelseierne ikke har maktet å betale de gjeldende felleskostnadene, jfr. borettslagsloven § 5-19. Ved konkursåpning er det derfor tenkelig at flere andelseiere skylder laget felleskostnader for en eller flere perioder. Andelseiere plikter etter borettslagsloven § 5-25 første ledd å betale felleskostnader helt frem til konkursåpning. Det kan imidlertid også tenkes at det er andelseiere som forut for konkursen har sagt opp andelen etter borettslagsloven § 5-21 første ledd. Dersom ikke en ny andelseier kommer til og overtar ansvaret, svarer andelseieren etter samme bestemmelse annet punktum for felleskostnader i seks måneder etter oppsigelsen. Felles for borettslagsloven §§ 5-21 første ledd og 5-25 første ledd er at de legger ansvaret for betalingsplikten for felleskostnader på andelseieren selv.

De ikke betalte felleskostnadene vil derfor utgjøre fordringer som borettslaget har på de respektive andelseierne. Ved konkursåpning tar konkursboet som nevnt beslag i det av skyldnerens eiendeler som kan gjøres om i penger, med unntak av beslagsforbudene, jfr. konkursloven § 100 og dekningsloven § 2-2 flg. Borettslagets utestående fordringer dekkes klart av beslagsretten og det er etter konkursloven § 85 første ledd nr. 2 bostyrers ansvar å innfordre disse. At tidligere andelseiere har plikt til å betale eventuelle skyldige felleskostnader etter konkursåpning til konkursboet, kommer også klart frem i juridisk teori38. Andelseieren hefter etter borettslagsloven §§ 5-21 og 5-25 personlig for beløpet, og det kan således tvangsinndrives ved enkeltforfølgning

Til slutt kan det nevnes at borettslaget etter § 5-20 første ledd har panterett i andelseiernes andel for dekning av felleskostnader. Denne panteretten er en såkalt legalpanterett. Det vil si at panteretten følger direkte av loven uten at det eksisterer noen bakenforliggende avtale om rettigheten39. Etter § 5-20 annet ledd første punktum har panteretten rettsvern uten registrering, dette i motsetning til andre panteretter som må registreres i grunnboken for å oppnå rettsvern (eksempelvis avtalepant). Ved første øyekast kan det virke interessant å drøfte hvorvidt konkursboet overtar denne panteretten eller ikke. Imidlertid vil det ved nærmere undersøkelser bli tydelig at spørsmålet ikke er fullt så relevant likevel; en panterett i en andel av et konkursrammet borettslag er ikke mye verdt. Laget er oppløst og boretten konvertert til en leierett. Det vil her for kreditor – borettslagets konkursbo – ikke være noe å realisere. Problemstillinger vedrørende konkursboets overtagelse av borettslagets legalpant vil derfor ikke drøftes ytterligere i denne avhandlingen.

5.2 Inndrivelse av ikke utliknede felleskostnader

Når et borettslag tas under konkursbehandling kan det tenkes det blir avdekket det forhold at styret – som etter borettslagsloven § 5-19 tredje ledd har ansvaret for fordeling og fastsettelse av felleskostnader – ikke har utliknet en renteoppgang på felleslånet videre på andelseierne. Det kan være ulike årsaker til dette. En praktisk årsak, er at felleskostnadene på det aktuelle tidspunkt allerede er så høye at flere andelseiere for tiden ikke klarer å betale det fakturerte beløp. Styret kan da se det som lite hensiktsmessig å foreta en ytterligere økning av innbetalingene. Dersom det oppstår en slik situasjon, vil det ved konkursåpning være aktuelt å undersøke om konkursboet kan inndrive ikke utliknede felleskostnader, fra de tidligere andelseierne. Borettslagsloven eller dens forarbeider inneholder ingen uttalelser som direkte regulerer denne situasjonen og i fravær av rettspraksis må spørsmålet søkes løst i reelle hensyn.

Som nevnt i punkt 2.6 over, inneholder borettslagsloven en ansvarsbegrensning som på mange måter kan sammenliknes med ansvarsbegrensningen i aksjeselskap. Andelseierne svarer ikke overfor lagets kreditorer og de har bare plikt til dekke utgifter gjennom å betale felleskostnader. Som redegjort for i punkt 2.7 har styret heller ingen plikt til å fastsette en stor økning av felleskostnader for en periode, med tanke på å dekke ekstraordinære utgifter til for eksempel en kreditor. Når styret ikke har utliknet en renteoppgang på felleskostnadene og konkursboet så krever dette av de tidligere andelseierne, vil situasjonen kunne tenkes å komme i konflikt med ansvarsbegrensningen i loven. De tidligere andelseierne har aldri blitt fakturer beløpet, og det hele bærer preg av å kunne karakteriseres som en ekstraordinær innbetaling. Grunnen til at kostnadene ikke er blitt utliknet er for andelseieren likegyldig; han forholder seg til styrets fastsatte felleskostnader og borettslagsmodellens ansvarsbegrensning.

På den annen side kan det anføres at det for kreditor vil fremstå som urimelig at borettslagets tidligere andelseiere ikke skal være ansvarlig for en ikke utliknet renteøkning. Det er andelseierne selv som har satt i gang eller kjøpt seg inn i et kostbart prosjekt som de ikke makter å finansiere. At det valgte styret i praksis kan avskjære bankens krav på en oppjustering av renteutgifter ved å ikke utlikne det på andelseiernes felleskostnader, kan også fremstå som betenkelig.

Den nevnte problemstillingen byr på tvil. Skal jeg begi meg ut på en forsiktig konklusjon, mener jeg at det avgjørende bør være om felleskostnadene er opptjent før konkursåpning for at konkursboet skal kunne kreve det innbetalt av de tidligere andelseierne. En motsatt løsning vil kunne tenkes å komme i konflikt med ansvarsbegrensningen i borettslagsloven. Jeg vil ikke gå langt i å hevde at dette er løsningen, men etter mitt skjønn har den de beste grunner for seg.

Besvares det foranstående negativt, blir et annet spørsmål hvorvidt styrets medlemmer kan holdes økonomisk ansvarlig. Om dette, se under i punkt 5.4.

5.3 Motregningsforespørsler fra tidligere andelseiere

Motregning er en oppgjørs og dekningsmåte som innebærer at to krav avregnes mot hverandre så langt de dekker hverandre. Motregningsinstituttet er av stor praktisk betydning og står sterkt i den alminnelige rettsbevissthet. Når konkurs åpnes i borettslag og konkursboet fremmer diverse krav mot tidligere andelseiere, er det rimelig å tro at det vil bli fremsatt motkrav. Motregning er som panterett en særskilt dekningsrett. Dette vil si at konkursboet ender opp med å betale krone for krone for kreditors krav, i motsetning til en dividende. Motregningsrett er betinget av et sett generelle vilkår, men i konkurs er det gitt spesielle regler, jfr. dekningsloven kapittel 8. Reglene om motregning i dekningsloven kapittel 8 kommer til anvendelse ved konkurs, jfr. dekningsloven § 1-6 annet ledd. Det vil føre for langt å gi en generell fremstilling av motregningsreglene i og utenfor konkurs i denne oppgaven. Reglene vil derfor bli belyst der det er nødvendig for sammenhengen ellers. Motregningsretten i konkurs er først og fremst begrunnet ut i fra at det ville vært urimelig overfor fordringshaveren om han måtte nøye seg med å melde et dividendekrav i boet etter han har innfridd hovedfordringen fullt ut40.

Tidligere andelseiere vil som regel ha krav å melde i boet. Av størst betydning er først og fremst kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet. Borettslagsloven § 2-10 tredje ledd fastsetter at innskuddet bare kan ”krevjast betalt tilbake dersom laget blir oppløyst”. Ordlyden i bestemmelsen omhandler ikke konkurs direkte, men av juridisk teori er det klart at den også dekker denne situasjonen41. Innskuddet er etter borettslagsloven
§ 2-11 sikret med pant, men har likevel ”prioritet bak fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen”. I et fallende boligmarked sammenholdt med et borettslag som har høy fellesgjeld, kan man anta at kreditor for fellesgjelden ikke vil få full dekning for kravet sitt. Panteretten for innskuddene vil således være lite verdt. Ettersom motregning gir andelseieren fullt oppgjør så langt kravene dekker hverandre, vil motregning fremstå som et særdeles gunstig alternativ.

Motregning i konkurs er som utenfor konkurs betinget av at motfordring og hovedfordring består mellom samme personer – et krav om gjensidighet. I dekningsloven
§ 8-1 første ledd er dette presisert slik at den som ved ”åpningen av bobehandlingen” har en ”fordring på skyldneren som kan meldes i boet, kan benytte den til motregning med dens fulle beløp overfor en fordring som da tilkommer skyldneren, men som inngår i boet”. Motfordring og hovedfordring må altså bestå mellom andelseieren og borettslaget ved konkursåpning. Om konkursåpningstidspunktet, se punkt 3.1. Kravet om at fordringen må kunne meldes i boet er sammenfallende med definisjonen av dividendefordringer jfr. dekningsloven § 6-1. I utgangspunktet kan en derfor si at motfordringen må være en dividendefordring42. For ordens skyld vil det i det følgende først gjøres rede for når kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet tidligst kan ansees oppstått.

På den ene side kan det anføres at kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet er betinget av at laget oppløses, jfr. borettslagsloven § 2-10 (3). Bestemmelsen bruker ordlyden ”kan bærre krevjast betalt tilbake”. Etter ordlyden er det her ikke tale om at kravet på tilbakebetaling fremmes eller forfaller av seg selv ved konkursåpning. Det kan etter dette argumenteres for at kravet på tilbakebetaling av innskuddet først oppstår når den tidligere andelseieren gjør krav på det. På den annen side: Det kan anføres at kravet på tilbakebetaling av innskuddet etter borettslagsloven § 5-10 (3) er et betinget krav som består allerede ved konkursåpning. Når den tidligere andelseieren faktisk gjør krav på betaling ved melding i boet vil være uten betydning for når kravet ansees oppstått. Grensedragningen mellom hva som er en betinget fordring og hva som er en ennå ikke oppstått fordring kan i denne situasjonen by på utfordringer. Etter mitt skjønn vil det være mest naturlig å anse kravet på tilbakebetaling av innskuddet som en betinget fordring da jeg synes dette harmonerer best med systemet ellers i lovgivningen. Denne løsning legges derfor til grunn i de kommende drøftelser. Av dekningsloven § 6-2 første ledd fremkommer det videre at betingede fordringer kan godkjennes som dividendefordringer. Etter denne bestemmelse er det avgjørende stiftelsestiden, ikke forfallstidspunktet. Tidligere andelseiers krav på tilbakebetaling av innskuddet vil derfor i det følgende karakteriseres som en betinget fordring som gjør seg gjeldende ved konkursåpning, og som får status som dividendefordring jfr. dekningsloven §§ 6-1 jfr. 6-2 første ledd. Det er viktig å bemerke er at dette kun gjelder når fordringen ansees oppstått. Forfallstiden for tilbakebetalingskravet vil imidlertid alltid være etter konkursåpning.

En problemstilling som også bør belyses i denne sammenheng er hvorvidt de tidligere andelseiernes krav på tilbakebetaling av innskuddet er en alminnelig konkursfordring etter dekningsloven § 9-6, eller en etterprioritert fordring etter § 9-7. Dette får betydning for motregningsspørsmålet da dekningsloven § 8-4 bestemmer at etterprioriterte fordringer i utgangspunktet ikke kan benyttes til motregning. For å få svar på dette må en se på innskuddets art og stilling i borettslaget. Det kan på den ene siden være mulig å anse innskuddet som egenkapital eller lån som står tilbake for øvrige kreditorer (et ansvarlig lån). Er dette tilfellet får kravet stilling som en etterprioritert fordring etter dekningsloven § 9-7. Avtale om ansvarlig lån går som regel ut på at lånet skal stå tilbake for øvrige fordringshavere, dette slik at disse dekkes fullt ut før kreditorer for det ansvarlige lånet dekkes. Borettslagskonstruksjonen har en rekke likhetstrekk med aksjeselskap, og det kan hevdes at borettsinnskuddet også har visse likhetstrekk med innlånte midler fra eierne i aksjeselskaper. Dette vil ofte være såkalt ansvarlig lånekapital, og er i praksis en foretrukket løsning da det forenkler prosessen vedrørende ytterligere kredittopptak fra nye långivere. På den andre siden kan det argumenteres for at innskuddet er et vanlig pantesikret lån. Dersom panteobjektet ikke gir dekning for kravet, vil det da kunne meldes som en alminnelig konkursfordring etter dekningsloven § 9-6. Lånet fra andelseierne er pantsikret med neste beste prioritet, og en eventuell ny bank som yter borettslaget kreditt mot sikkerhet i eiendommen, vil med mindre annet blir avtalt få sikkerhet med 3. prioritet. Fra denne banks ståsted bærer ikke lånet fra andelseierne preg av å være et ansvarlig lån. Ved realisering av pantobjektet vil andelseierne ha krav på å få dekket sitt pantekrav fullt ut før kreditor med 3. prioritet i det hele tatt får noe. Et annet argument for denne løsning er i seg selv det reelle hensyn at lovgiver faktisk har lovfestet at innskuddet skal sikres med pant. Hvis lovgiverviljen var at andelseiernes innskudd skulle være av de absolutt siste fordringer som ble dekket ved fordelingen av boets midler, ville det være noe underlig å positivt fastsette en særskilt dekningsadgang for disse. Borettslagsloven og dens forarbeider har så langt jeg kan se ingen regulering av denne problemstillingen, men det fremkommer imidlertid av juridisk teori at lånet ikkje [er] eigenkapital eller lån som står tilbake for kreditorane (ansvarlege lån)”43. Av mangel på holdepunkter i øvrige rettskilder heller jeg mot den sistnevnte løsning og legger derfor til grunn for den videre gjennomgang at lånet fra andelseierne kan godkjennes som en alminnelig konkursfordring etter dekningsloven § 9-6. Som støtteargument for sistnevnte delkonklusjon pekes det også på at meldte fordringer i et konkursbo i utgangspunktet klassifiseres som uprioriterte fordringer / alminnelige konkursfordringer. Skal en fordring plasseres i en annen klasse kreves særskilt hjemmel. Dette gjelder også for etterprioriterte fordringer.

I situasjonen der den omtalte fordring ansees som en etterprioritert fordring, åpner likevel dekningsloven § 8-4 for motregning der de vanlige fordringer har blitt dekket fullt ut. Dette vil si at alle fordringer av de høyere klasser har fått full dekning. I tillegg utvides motregningsretten av samme bestemmelse dersom kravene er konnekse. Ytterligere behandling av disse unntakene vil det imidlertid ikke avsettes plass til her.

Avslutningsvis kan det også trekkes inn at motregningsretten i konkurs generelt ikke er betinget av at innehaveren av motkravet – den tidligere andelseieren – har anmeldt kravet i boet. Dette er praktisk tenkelig der den tidligere andelseieren ikke har brydd seg med å anmelde kravet på tilbakebetaling av innskuddet fordi han ser det som mest sannsynlig at boet ikke vil gi dividende. Tidligere andelseier kan likevel fremme motregningskrav etter reglene om motregning i konkurs når konkursboet kommer på banen og krever betaling av et krav det tidligere borettslaget hadde mot andelseieren, dersom kravet inngår i konkursbeslaget etter dekningsloven § 2-244.

For den videre gjennomgang vil kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet gjennomgående bli anvendt som motkrav.

5.3.1 Borettsinnskudd mot ikke betalte felleskostnader

Fremmer konkursboet krav om betaling av misligholdte felleskostnader, jfr. punkt 5.1 over, kan dette bli møtt med motregningskrav fra tidligere andelseiere.

For dette tilfellet er dekningsloven § 8-1 annet ledd siste punktum relevant. Bestemmelsen lyder: ”Motregning kan imidlertid ikke kreves når skyldnerens fordring var forfalt før boåpningen, mens motfordringen først forfaller etter dette tidspunkt”. Skyldnerens fordring – kravet på betaling av felleskostnader – forfalt før konkursåpning. Motfordringen – tidligere andelseiers krav på tilbakebetaling av borettsinnskuddet – forfalt imidlertid etter konkursåpning jfr. punkt 5.3 over. Motregning kan ikke kreves.

5.3.2 Borettsinnskudd mot ikke utliknede felleskostnader

Skulle konkursboet komme til at de tidligere andelseierne hefter for ikke utliknede felleskostnader jfr. punkt 5.2 over, vil dette også være et krav som kan bli forsøkt imøtegått med motregning. Den aktuelle motfordringen er kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet.

Hovedfordringen – kravet på betaling av de ikke utliknede felleskostnadene – ansees i dette tilfellet som oppstått på det tidspunkt de skulle vært utliknet og fakturert fra styret i borettslaget. Dette er før konkursåpning. Situasjonen blir da lik som i punkt 5.3.1 over; hovedkravet forfalt før konkursåpning, men motkravet etter. Dekningsloven § 8-1 annet ledd siste punktum avskjærer motregning.

5.3.3 Borettsinnskudd mot leie etter konkursåpning

Konkursboets krav på husleie etter brl. § 5-25 (1) jfr. husll. kap. 9, kan også tenkes imøtegått med motregning fra tidligere andelseiere. Det aktuelle motkravet er kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet. I denne sammenhengen er det imidlertid ikke helt klart når hovedfordringen – husleiekravet – oppstår. Denne problemstillingen vil derfor behandles først.

Leieforholdet mellom konkursboet og de tidligere andelshaverne opprettes av borettslagsloven § 5-25 første ledd. Bestemmelsen fastslår at leien skal fastsettes til gjengs leie og har ”verknad fra konkursopninga”. Det kan her argumenteres for at konkursboets krav på fremtidige husleieinnbetalinger består som et betinget krav allerede ved konkursåpning45. Dette blir da tilsvarende som i punkt 5.3 over, om når kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet må ansees oppstått. På den annen side kan det hevdes at kravet på husleie ikke oppstår før konkursboet gjør krav på det overfor de tidligere andelseierne. På dette punkt vil jeg av de samme grunner som nevnt i punkt 5.3 over, se det som mest nærliggende at konkursboets krav på husleie er et betinget krav som gjør seg gjeldende og oppstår ved konkursåpning.

Når konkursboets krav på husleie består som et betinget krav allerede ved konkursåpning, blir dette en fordring som ”da” tilkommer skyldneren, jfr. dekningsloven
§ 8-1 første ledd første punktum. Kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet oppstår også ved konkursåpning, men forfaller likevel ikke før kravet fremmes jfr. punkt 5.3 over. Det forhold at kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet ikke var forfalt ved konkursåpningen, er i seg selv ikke et hinder for motregningsadgangen jfr. dekningsloven
§ 8-1 annet ledd annet punktum; ”at motfordringen forfaller senere enn skyldnerens fordring, utelukker likevel ikke motregning”.

Legger man til grunn det foranstående, innrømmer dekningsloven § 8-1 faktisk en motregningsadgang med borettsinnskuddet for tidligere andelseiere. Denne løsningen har likevel ikke de beste grunner for seg. At en tidligere andelseier får motregne krone for krone mot husleie kan for det første virke som en tyngende heftelse på eiendommen. I situasjonen der konkursboet selger eiendommen som leiegård ved underhåndssalg til tredjemann, vil kjøper få en leiegård der leietakerne vil kunne motregne kravet på borettsinnskuddet mot husleie. Dette gjør eiendommen svært vanskelig å realisere. For det andre vil de tidligere andelseierne i praksis ende opp med få bedre prioritet for kravet på innskuddet enn pantekreditor med tinglyst førsteprioritet har for fellesgjelden. For det tredje er husleieavtalen som er opprettet av borettslagsloven § 5-25 (1) et forhold mellom den tidligere andelseieren og konkursboet. Konkursboet er et nytt rettssubjekt i forhold til borettslaget, og leieinntektene er også en inntekt til konkursboet. Kravet på husleie er oppstått på boets hånd og skriver seg ikke tilbake til krav som borettslaget står bak. På bakgrunn av de tre nevnte forhold synes det tvilsomt at motregning bør godtas i denne situasjonen. Det mest tungtveiende er etter mitt skjønn at leieforholdet er et forhold mellom konkursboet og den tidligere andelseieren. Jeg kan da ikke se at vilkåret i dekningsloven § 8-1 første ledd om gjensidighet er oppfylt. Spørsmålet er ikke løst i loven eller dens forarbeider, og jeg finner ingen holdepunkter for at lovgiver ønsker en motsatt løsning.

Det innrømmes imidlertid en utvidet motregningsrett med såkalte konnekse krav. Likevel holder jeg drøftelsen av dette utenfor da det synes urimelig å avskjære konkursboets krav på motytelse i en kontrakt.

5.4 Erstatningsansvar for styremedlemmer i borettslaget

Problemstillingen her er om styremedlemmer i borettslaget i gitte situasjoner ved sine handlinger eller unnlatelser, kan pådra seg et personlig erstatningsansvar. Emnet er meget omfattende, og det blir i denne avhandlingen ikke tale om noe mer enn en alminnelig oversikt. Til slutt vil temaet knyttes opp til problemstillingen om styret kan holdes ansvarlig dersom de unnlater å utlikne en renteoppgang på felleslånet, på borettslagets andelseiere.

Borettslagsloven har bestemmelser om erstatningsansvar for styret m.f. i kapittel 12. Bestemmelsene bygger i stor utstrekning på reglene i aksjeloven kapittel 17, men lovgiver har gjort diverse tilpasninger46.

Ansvaret etter § 12-1 er intet mer enn en lovfesting av det ulovfestede uaktsomhetsansvar, altså et ordinært uaktsomhetsansvar / culpaansvar. Det er et individuelt ansvar slik at hvert enkelt styremedlem må vurderes separat47. Ansvar etter § 12-1 er avhengig av at den ansvarsbetingende handling har skjedd ”under utføringa” av det tillitsverv som det respektive styremedlemmet har hatt. Loven sier ingenting om hvilken aktsomhetsnorm som skal legges til grunn ved vurderingen. Slik som i den alminnelige erstatningsretten må det da vurderes om vedkommende har handlet slik som en vanlig aktsom person ville ha gjort i den aktuelle situasjonen. Styrearbeid i borettslag fordrer at det må tas vurderinger og avgjørelser i forhold til borettslagets virksomhet, og er det gjort en grundig vurdering i forkant, er det ikke slik at feilvurderinger alene blir ansvarsbetingende48. Det utslagsgivende i disse situasjonene er ofte om saksbehandlingen har vært forsvarlig49.

Om det i ettertid viser seg at et valg styret har tatt var mindre heldig, skal det imidlertid mye til for å fastsette erstatningsansvar på bakgrunn av å ha truffet ”feil” valg. Ved vurderingen om saksbehandlingen i styret har vært tilrådelig jfr. avsnittet over, kan alle forhold tas i betraktning50. Protokollasjon og skriftlig materiale avgjørelser bygger på vil kunne utgjøre viktige elementer i bevisvurderingen i slike saker. Det eksemplifiseres i juridisk teori om at styret i borettslag lett kan bli utsatt for kritikk hvis det velger å basere en rehabilitering på en fremforhandlet entreprise fremfor å legge byggeoppdraget ut på anbud og det senere viser seg at prosjektet derved ble dyrere enn man kunne ha oppnådd ved anbud51. Likevel poengteres det i RG 1994 s. 953 Eidsivating, på side 962: ”Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering, kan det ikke utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke”

I juridisk teori nevnes også forvaltning av lagets ledige midler på en måte som innebærer større risiko enn ordinær bankplassering som et mulig ansvarsbetingende forhold52.

Hvis et tidligere styre i et konkursrammet borettslag har valgt å utsette utlikningen av en renteoppgang på felleslånet, og dette ikke kan kreves betalt av de tidligere andelseierne (se punkt 5.2), bør konkursboet vurdere hvorvidt medlemmer av det tidligere styret kan holdes ansvarlig for de tapte inntektene til borettslaget. Ved vurderingen av dette må en som tidligere nevnt se hen til hvordan saksbehandlingen har foregått, herunder hvor forsvarlig den har vært. Om beslutningen er gjort i samråd med revisor eller forretningsfører kan være et moment av betydning. Dette fordi disse i forhold til styremedlemmene må antas å inneha større kunnskaper om denne typen saker.
Er avgjørelsen om å ikke øke felleskostnadene fattet i samråd med kreditor, dvs. banken som varslet renteoppgangen, er det klarere at styremedlemmene ikke kan pålegges noe personlig ansvar for avgjørelsen.

I utgangspunktet vil det ved en ordinær uaktsomhetsvurdering ikke være spesielt tungtveiende at styremedlemmene er uprofesjonelle. Likevel må dette tillegges en viss vekt i borettslagsforhold. Her kan styrearbeid i enkelte sammenhenger oppfattes som en plikt som følger av boforholdet. I tillegg opptrer andelseierne som privatpersoner, og arbeidet er i utgangspunktet ulønnet53.

6 KONKURSBOETS REALISERING AV BORETTSLAGETS FASTE EIENDOM

6.1 Generelt

Som redegjort for under punk 3.1, skal konkursboet etter konkursloven § 117 realisere boets eiendeler på den måten som gir størst utbytte.

Borettslagets faste eiendom vil i de aller fleste tilfeller være det mest verdifulle formuesobjekt konkursdebitor har. Bostyreren skal etter konkursloven § 85 første ledd ”ivareta fordringshavernes felles interesse” og det er etter samme paragraf første ledd nr. 3 dennes ansvar at ”boets eiendeler … blir solgt så fordelaktig som mulig”. Hvordan eiendommen skal realiseres blir derfor et spørsmål av betydning for konkursboet og kreditorer, især kreditorer med pant i eiendommen. Det er viktig å bemerke at konkursboets salg av eiendommen ikke har utslettende virkning for heftelser54. I praksis vil konkursboet stå ovenfor følgende tre alternativer: abandonering, salg av eiendommen som leiegård eller seksjonering med påfølgende salg.

6.2 Abandonering

Regler om abandonering er gitt i konkursloven § 117b. Bestemmelsen er en kodifisering av tidligere ulovfestet rett55. I § 117b er abandonering definert som at konkursboet bestemmer å ”oppheve konkursbeslaget i en eiendel som er uten økonomisk interesse for boet”. Konkursboet opphever altså konkursbeslaget etter kkl. § 100 og gir skyldneren tilbake faktisk og juridisk rådighet. Skyldneren overtar samtidig også ansvaret for formuesgodet igjen. Av lovteksten fremkommer det tydelig at vilkåret for abandonering er at eiendelen er ”uten økonomisk interesse for konkursboet”. Dette innebefatter eiendeler med negativ verdi, – dvs. utgiftene ved å sitte med eiendelen er så store at boet totalt sett ikke er tjent med å beholde den for senere realisering – samt verdiløse og overbeheftede eiendeler. I oppgavens typetilfelle er det sistenevnte alternativ som er aktuelt. Det er bostyrer som treffer beslutning om abandonering jfr. konkursloven § 85 første ledd nr. 6.

At eiendommen går tilbake til skyldneren vil i vår sammenheng si at den overføres tilbake til borettslaget ved styret. Da gjelden ikke er oppgjort og pantet fortsatt hefter ved, kan panthaver når som helst tvangsselge eiendommen. Panthaver er derimot ikke hjemmelshaver, og er etter eierseksjonsloven § 7 derfor avskåret fra å seksjonere eiendommen. Dette kan imidlertid et konkursbo gjøre (om dette se under punkt 6.4 flg.). Er pantekreditor interessert i seksjonering med påfølgende salg, er det derfor hensiktsmessig å opprette en nær dialog med konkursboet om dette.

I tilfellet av abandonering kan situasjonen for andelseierne fremstå som uoversiktlig og utrygg. At eiendommen er tilbakeført til borettslaget muliggjør tvangssalg for kreditor, og det er forholdsvis sannsynlig at dette faktisk vil skje dersom borettslaget ikke innfrir pantegjelden.

6.3 Salg av eiendommen som leiegård

Dersom seksjonering (jfr. punkt 6.4 under) ikke viser seg å ikke gi mer til kreditorene vil gode grunner tale for at boet velger å realisere eiendommen som hel leiegård. Salg som leiegård kan også være å foretrekke fremfor abandonering, jfr. punkt 6.2 over. Denne vurderingen beror imidlertid på økonomiske betraktninger og markedsutsikter, og vil derfor ikke drøftes videre i denne sammenheng.

Selges eiendommen under ett oppstår spørsmålet om den skal selges med eller uten leierettene som er opprettet av borettslagsloven § 5-25 (1). Salg uten slike heftelser vil være av interesse for konkursboet dersom det sannsynliggjøres at leierettene reduserer eiendommens salgsverdi. Tilsvarende kan det også tenkes at kjøper av ulike grunner ønsker å gå til oppsigelse av leietakerne etter overtagelse. Felles for begge situasjonene er at grunnlaget for oppsigelsene bare kan hjemles i husleieloven § 9-5 annet ledd bokstav d. Om slik oppsigelse, se punkt 4.2.4.1 over.

For tidligere andelseiere vil denne situasjonen blant annet være forbundet med risiko; en ny profesjonell eier vil sette krav til avkastning. Han kan i beste fall søke husleieavtalene reforhandlet for å oppnå en høyere husleie. I verste fall risikerer de tidligere andelseierne oppsigelse.

6.3.1 Kommunal forkjøpsrett

Ved konkursåpning omgjøres samtlige boretter til leieretter jfr. borettslagsloven
§ 5-25 (1). Eiendommen oppfyller etter dette legaldefinisjonen til ”leiegård” i leiegårdsloven § 1 første ledd dersom ”mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger”56. I det følgende legges det til grunn at konkursdebitors eiendom går inn under den nevnte bestemmelse.

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder gir en kommune forkjøpsrett ”når eiendomsrett til leiegård i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommune der eiendommen ligger” jfr. lovens § 2 (1). Etter § 5(1) skal konkursboet og kjøper av eiendommen straks gi skriftlig melding til kommunen om overdragelsen. Hva slik melding skal inneholde er fastsatt i forskrift av 15. jan. 1993 nr. 30. Forskriften har sin hjemmel i leiegårdsloven § 5 (1) annet punktum. Kommunen har etter dette en frist på fire måneder for å nytte forkjøpsretten jfr. § 6 (1). Fristen løper fra kommunen mottok melding etter § 5 første ledd, jfr. § 6 (2).

Gjøres forkjøpsretten gjeldende, heter det i § 7 første ledd at kommunen trer inn i ”erververens rettigheter og plikter”. Etter annet ledd tar også kommunen over leiegården ”på samme tidspunkt som det overtagelsestidspunktet som gjaldt mellom overdrager og erververen”. At kommunen må tre inn i erververens rettigheter og plikter vil si at kommunen må betale det vederlag konkursboet oppnådde ved salget i markedet.

Etter dette er det forholdsvis klart at leiegårdsloven ikke utgjør noen forskjell for inntjeningen ved salg av eiendommen. Kommunen må svare den kjøpesummen erververen tilbydde, og hvem som til slutt sitter igjen med eiendommen er for konkursboet likegyldig.

6.4 Seksjonering med påfølgende salg

6.4.1 Seksjonering - Generelt

Seksjonering av eiendommer reguleres av eierseksjonsloven. Kort forklart er en boligseksjon en sameierandel i en bebygd eiendom. Eier av sameierandel har enerett til bruk av en av boligenhetene i eiendommen. Boligene i eiendommen blir gjerne kalt seksjoner. Eieren av seksjonen eier den fysiske seksjon med dens innhold. Seksjonseier er også sameier i areal som tjener til felles nytte; kalt fellesareal. Fellesarealer utgjør for eksempel felles trappeoppgang, bakgård osv. Ved seksjonering av en borettslagsgård er det praktisk tenkelige at man omgjør hver enkelt av de tidligere boligene i laget til seksjoner. Eiendommen kan eventuelt beholde sitt gårds- og bruksnummer, men de nyetablerte seksjonene får tildelt hvert sitt seksjonsnummer.

Problemstillingen vedrørende seksjonering er under denne avhandlingens tema aktuell da salg av enkeltseksjoner kan være mer inntektsbringende enn å selge eiendommen som hel leiegård med eksisterende leieforhold.

Seksjonering er imidlertid en omfattende prosess, både i tid, vanskelighetsgrad og arbeidsmengde. Det må også kunne antas at seksjonering med påfølgende salg er mer kostbart for boet enn å selge eiendommen under ett. Kan ikke boet sannsynliggjøre at seksjonering vil gi størst utbytte til kreditorfellesskapet, er det etter konkursloven § 117 ikke en alternativ realisasjonsmåte.

Etter eierseksjonsloven § 4 er loven ”ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller fremgår av sammenhengen”. Av juridisk teori fremkommer det at det er forholdsvis få av lovens bestemmelser som direkte eller forutsetningsvis gir anledning til å fravike loven57.

6.4.2 Kjøperetten

Dersom eiendommen seksjoneres for salg, har de tidligere andelseierne en kjøperett etter eierseksjonsloven § 14. Av eierseksjonslovens forarbeider fremkommer det at kjøperetten også gjelder ved seksjonering som ledd i konkurs, og at borettslagets kreditorer må godta at kjøperetten utøves med de virkninger det har58. Kjernen i denne kjøperetten er at leier av bolig har rett til å kjøpe den seksjonen han bor i, jfr. eierseksjonsloven kapittel III. Kjøperetten må ikke forveksles med forkjøpsretter som kan utløses ved salg eller annen form for eierskifte. Kjøperetten kan generelt gjøres gjeldende uavhengig av om eieren ønsker å selge eller ikke. Det er selve seksjoneringen som utløser retten til kjøp etter eierseksjonsloven.

I § 14 femte ledd annet punktum er det bestemt at kjøperetten ikke gjelder ”ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf lov om borettslag § 1-4 første ledd)”.

Dette unntaket kommer ikke til anvendelse da det kun gjelder ved ”omdanning”. Omdanning vil si samtidig oppløsning og seksjonering av borettslaget. Dette er ikke tilfellet ved konkurs da seksjonering i så fall blir besluttet og foretatt etter at konkursboet har overtatt eiendommen. Unntakene i § 14 annet ledd bokstav a til e får heller ingen praktisk anvendelse i konkurssituasjonen, unntatt bokstav b som bestemmer at framleier ikke har kjøperett. Sistnevnte vil kort bli drøftet under punkt 5.4.3.1 i oppgaven.

Etter eierseksjonsloven § 14 første ledd har ”den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysning av seksjoneringsbegjæringen, jf. §§ 5 og 11… rett til å kjøpe vedkommende seksjon”. Det er altså tinglysning av seksjoneringsbegjæringen som utløser kjøperetten. Hva seksjoneringen skal gå ut på og hva seksjoneringsbegjæringen skal inneholde fremkommer av eierseksjonsloven kapittel II. Dette vil av plasshensyn ikke bli drøftet her. I det følgende legges det til grunn at konkursboet (evt. i samråd med pantekreditorene) har besluttet å seksjonere borettslagets eiendom, for deretter å selge seksjonene i markedet.

Etter tinglysning av seksjoneringsvedtaket skal konkursboet snarest mulig fremsette skriftlig tilbud om kjøp til de tidligere andelseierne, jfr. eierseksjonsloven § 15. Tilbudet må etter samme bestemmelse bokstav a og b inneholde et bindende forslag til kjøpesum og opplysninger om den tidligere andelseierens rettigheter og plikter i forhold til kjøperetten. Det er viktig å merke seg er at tilbud må fremsettes til alle med kjøperett, likeledes at tilbudet må oppfylle de krav som følger av § 15. Unnlater boet å sende tilbud til leiere som har kjøperett, eller det sendes ut mangelfullt tilbud, oppnår de ikke å utløse fristen for å bruke kjøperetten59. Fristen for å bruke kjøperetten iflg. eierseksjonsloven § 17 (1) er tre måneder etter at skriftlig tilbud etter § 15 er mottatt av leieren. Gjøres ikke kjøperetten gjeldende innen fristen, faller den bort. Å gjøre kjøperetten gjeldende vil i denne sammenheng si at den tidligere andelseieren aksepterer konkursboets tilbud. Kommunen skal etter § 9 tredje ledd sende ut en orientering om seksjoneringen og kjøperetten. Denne skal gå til alle leiere av bolig i bygget, også leiere som eventuelt ikke har kjøperett. Konkursboet bør merke seg at denne orienteringen ikke utløser fristen for å gjøre kjøperetten gjeldende, jfr. lovens § 15.

Kjøpesummen skal etter § 16 første ledd være fire femtedeler (80 %) av seksjonens salgsverdi. Kjøpesummen skal beregnes på grunnlag av salgsverdi, ikke en teknisk takst60. Med salgsverdi siktes det til seksjonens normale og fulle verdi ved frivillig omsetning61. Det skal ikke tas hensyn til at seksjonen er utleid, da det nettopp er dette som er forutsatt å ha den prisdempende funksjon som begrunner fradraget på 20 %. Priser som er oppnådd for tilsvarende seksjoner med tilsvarende beliggenhet vil ofte kunne tjene som veiledning for salgsverdien. Det skal etter samme bestemmelse gjøres fratrekk for ”den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren”. Etter lovens forarbeider må disse forbedringene ha ført til en verdiøkning som er i behold på tidspunktet for tinglysning av seksjoneringsbegjæringen62. Det må også være tale om forbedringer som går ut over det man kan regne som ordinært vedlikehold. Etter § 16 første ledd annet punktum skal det videre gjøres fratrekk for heftelser som ikke er pengeheftelser. Dette kan eksempelvis være servitutter, forkjøpsretter eller løsningsretter. Fratrekket for disse skal foretas etter at verdien er redusert med 20 % 63. Ved verdifastsettelsen skal en imidlertid ikke ta hensyn til pengeheftelser som påhviler seksjonen. Dette fordi de får betydning for beløpet som faktisk skal betales, jfr. § 16 sjette ledd siste punktum som fastsetter at ”del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelser som hviler på seksjonen, forfaller likevel først når heftelsene er innfridd”.

Konkursboet skal alltid sette frem et bindende forslag til pris, uten forbehold om taksering64. I dette ligger ikke at boet må ha taksert eiendommen på forhånd, men at tilbudet må være uten forbehold om at slik taksering skal foretas i ettertid.
Etter § 16 annet ledd kan den tidligere andelseieren kreve verdsettelse ved takstnemnd som retten oppnevner dersom han er uenig i / ønsker å overprøve boets takst. Det er på den annen side ingenting i veien for at konkursboet selv oppnevner en takstnemnd etter modell av § 16 annet ledd, i håp om at de tidligere andelseierne finner det unødvendig å kreve slik verdsettelse. Imidlertid er de tidligere andelseierne ikke avskåret fra å kreve verdsettelse ved taksnemnd selv om konkursboet har gjort dette på et tidligere tidspunkt. Hvem som bærer kostnadene av takseringen fremkommer av § 16 fjerde ledd fjerde punktum, og bestemmer at konkursboet bærer kostnadene hvis verdsettelsen blir lavere enn boets tilbud, blir den høyere eller lik svarer den tidligere andelseieren for kostnadene. Ved verdsettelse av takstnemnd etter § 16 annet ledd utsettes fristen til å gjøre kjøperetten gjeldende, jfr. § 17 annet ledd. Kjøperetten må i disse situasjoner gjøres gjeldende innen en måned etter at den tidligere andelseieren har fått melding om verdsettelsen.

Lovens system og sammenheng bygger på at eieren – i denne sammenheng konkursboet – fritt kan foreslå hvilken pris det vil i kjøpetilbudet etter § 16. Boet er ikke i sitt tilbud bundet av at tidligere andelseiere har krav på å kjøpe seksjonen med en reduksjon på 20 %. I situasjonen der den tidligere andelseieren aksepterer det mottatte tilbud, kan han i ettertid ikke kreve det revidert selv om det viser seg at det ligger over det han i utgangspunktet hadde krav på etter § 16 første ledd. Den tidligere andelseierens vern ligger i at han når som helst i tiden mellom mottatt tilbud fra konkursboet, og aksept av dette, kan fremsette krav om takstnemnd. Takstnemnden er imidlertid bundet av regelen i
§ 16 første ledd, og skal således fastsette prisen til 80 % av salgsverdien. Fremsettes krav om takstnemnd fra en tidligere andelseier behøver konkursboet derimot ikke å bli stående ved sitt opprinnelige tilbud. Dette kan gi konkursboet en god forhandlingssituasjon ved at det fremsetter tilbud som tidligere andelseiere ikke tør å overprøve ved takstnemnd.

Ønsker den tidligere andelseieren å benytte seg av muligheten eierseksjonsloven gir for kjøp av nyetablert seksjon, er hovedregelen etter § 16 sjette ledd første punktum at kjøpesummen forfaller til betaling ”en måned etter at kjøperetten er gjort gjeldende”. Dette vil altså si at kjøpesummen forfaller en måned etter at aksepten er kommer til boets kunnskap. Forfall av kjøpesummen og betaling av denne vil behandles senere i dette kapittelet.

6.4.3 Spesielt om oppsagte andeler – når går kjøperetten tapt?

De som har kjøperett etter eierseksjonsloven, er de som leier bolig ”på tidspunktet for tinglysning av seksjoneringsbegjæringen”, jfr. eierseksjonsloven § 14 første ledd. Skjæringstidspunktet er med andre ord tinglysningen. Er et leieforhold oppsagt, er det utslagsgivende om den avtalte eller lovbestemte oppsigelsestid utløper før tinglysningen65. Ved konkurs i borettslag opprettes leieforholdet mellom konkursboet og de tidligere andelseierne av borettslagsloven § 5-25, og forholdet følger reglene om tidsubestemte husleieavtaler, jfr. punkt 4.2 over. Den gjensidige oppsigelsesfristen er etter husleieloven § 9-6 tre måneder, og det avgjørende for den tidligere andelseierens kjøperett vil være om seksjoneringsbegjæringen tinglyses innenfor denne.

Ved oppsigelse fra konkursboets side, må det i enkelte situasjoner gjøres noen unntak. Dersom den tidligere andelseieren har protestert på oppsigelsen og reist sak,
jfr. husleieloven § 9-8 blir leieforholdet forlenget ut over oppsigelsestidens lengde dersom oppsigelsen settes til side. Taper den tidligere andelseieren oppsigelsessaken, har han ikke anledning til å benytte kjøperetten selv om han faktisk bodde der da seksjoneringen skjedde66.

6.4.3.1 Unntak fra kjøperetten - framleiere

Det finnes visse unntak fra kjøperetten i § 14. Disse er oppstilt i bestemmelsens annet ledd, og det er ved en borettslagskonkurs bare litra b som er av interesse. Bestemmelsen unntar framleiere fra kjøperetten. Grunnen er først og fremst at kjøperett for framleiere ville komme i konflikt med hovedleiers kjøperett67. Det er med andre ord hovedleieren – i avhandlingens tilfelle den tidligere andelseieren – som kan benytte seg av kjøperetten i fremleieforhold. Det blir heller ikke aktuelt med en subsidiær kjøperett for fremleieren dersom hovedleieren ikke gjør gjeldende sin rett etter loven68.

6.4.4 Kjøperetten og seksjoneringen i praksis

Hvis konkursboet beslutter å seksjonere eiendommen vil de tidligere andelseierne i praksis stå ovenfor fire tenkelige alternativer:

- Benytte seg av kjøperetten iht. eierseksjonsloven

- Fortsette leieforholdet

- Flytte

- Finne en løsning med pantehaver og konkursboet

Det gjøres oppmerksom på at fremstillingen i de fire neste underkapitler vil baseres på avhandlingens typetilfelle, beskrevet i punkt 1.1.

6.4.4.1 Beboere som benytter seg av kjøperetten iht. eierseksjonsloven

Som tidligere nevnt vil borettslagets største kreditor ofte være en ekstern finansinstitusjon; i de fleste tilfeller en bank. Denne har ytet lån til borettslaget ved borettslagets kjøp av eiendommen fra utbygger. Dette lånet har blitt borettslagets fellesgjeld. Normalt er pantesikkerhet med beste prioritet et vilkår for at en bank yter et slikt lån69.

I tillegg til bankens krav, er de tidligere andelseiernes innskudd også sikret med pant i lagets faste eiendom, jfr. § 2-11 første ledd. Samme bestemmelse sier at dette kravet skal ha prioritet bak ”fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen” jfr. ovenfor.

Da seksjonering i forhold til panteretten må sidestilles med deling av eiendommen, overføres heftelsene i sin helhet til samtlige av de nyetablerte seksjonene, jfr. panteloven
§ 1-12 første ledd70. Dette vil si at pantet hefter ved sitt fulle beløp på hver enkelt seksjon71. Eierseksjonsloven har ingen regler om at pengeheftelser kan fordeles på de enkelte seksjoner, men av forarbeidene fremkommer det tydelig at dette er et alternativ72. En vil da i praksis tinglyse nye pantobligasjoner på de enkelte seksjonene, samtidig som en sletter den eldre heftelsen. En slik operasjon krever imidlertid pantehavers uttrykkelige samtykke, jfr. ordlyden i eierseksjonsloven § 16 sjette ledd siste punktum og forutsetninger i forarbeidene til loven (Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 51 – 52)73. Dersom en tidligere andelseier benytter seg av kjøperetten (jfr. over), forfaller kjøpesummen til betaling ”en måned etter at kjøperetten er gjort gjeldende og eventuell verdsettelse av takstnemnd er endelig” jfr. eierseksjonsloven § 16 sjette ledd. Av bestemmelsens annet punktum fremkommer det at det skal gjøres fratrekk for den del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelsene som påhviler seksjonen. Denne del forfaller først når heftelsene er innfridd, jfr. samme punktum.

Borettslagets faste eiendom er i avhandlingens typetilfelle beheftet med pantegjeld som er større enn verdien av eiendommen, og med mindre annet blir avtalt med kreditor, hefter pantet som beskrevet over med sitt fulle beløp på samtlige av de nyetablerte seksjonene. Etter eierseksjonsloven § 16 (6) skal denne heftelsen trekkes fra kjøpesummen. En står da igjen med en kjøpesum på kr. 0. I denne situasjonen kan den tidligere andelseieren kreve skjøte ”straks” jfr. § 16 (7) tredje punktum, selv om det ikke betales noen kjøpesum.

Fra den tidligere andelseierens synspunkt vil det likevel ikke være fullt så interessant å bruke kjøperetten i denne situasjonen. Han har riktignok fått seksjonen for
kr. 0, men den er overbeheftet og han vil risikere at den når som helst kan bli tvangssolgt av pantehaver da pantekravet ikke blir dekket inn. Ved et tvangssalg vil han konkurrere på det åpne boligmarkedet og må således være forberedt på å gi 100 % av seksjonens markedsverdi om han vil beholde boligen. Eierseksjonsloven § 16 (1) om retten til kjøp for 80 % av salgsverdi, vil med andre ord ha liten betydning i praksis der borettslag med høy fellesgjeld går konkurs, og pantekrav i eiendommen står udekket etter realisering. Da vi her er inne på en av oppgavens kjerneproblemstillinger, velger jeg å innta en svært relevant uttalelse i eierseksjonslovens forarbeider for å tydeliggjøre poenget74:

”Er eiendommen overbeheftet, vil det være av mindre interesse for leierne å bruke kjøperetten, og det selv om de ikke skal overta personlig ansvar for heftelsene. I denne situasjonen risikerer de at seksjonene blir tvangssolgt. Skal de hindre tvangssalget, må de innfri pantekrav som til sammen overstiger verdien av seksjonene”.

Som nevnt over er også de tidligere andelseiernes fellesobligasjon en tinglyst heftelse på borettslagets eiendom, likevel med nest beste prioritet. Denne vil i utgangspunktet, som panteheftelsen for fellesgjelden, uavkortet bli overført til hver enkelt av de nyetablerte seksjonene. Ved realisering av borettslagets eiendom blir det derfor av interesse for konkursboet å kartlegge hvem som forføyer over denne panteretten under konkursbehandlingen. Ved borettslagets ordinære drift fastsetter borettslagsloven § 2-11 første ledd siste punktum at det er styret som disponerer ”som panthavar på vegner av innskytarane”. Hvem som er berettiget til å disponere over pantet etter en konkursåpning, gir imidlertid verken loven eller dens forarbeider anvisninger på. Når det i tillegg ikke foreligger relevant rettspraksis eller juridisk teori, er en henvist til å søke problemet løst ut fra reelle hensyn. De mest aktuelle alternativene vil trolig være at enten det tidligere styret fortsetter med disposisjonsretten som før, eller at konkursboet overtar ved boåpningen. Ved konkurs i selskaper (da også borettslag) er det klart at rådighetsforbudet i konkursloven
§ 100 første ledd retter seg mot selskapets ledelse, herunder også styret75. Konkursboet trer inn i borettslaget ”sko” og på så måte overtar styrets myndighet. Nå skal det imidlertid tilføyes at konkursloven § 100 omhandler råderett over skyldnerens ”eiendeler”, men selv om fellesobligasjonen strengt tatt verken er en eiendel eller faktisk tilhører laget, vil det etter mitt skjønn være mest nærliggende at disposisjonsretten overføres til konkursboet ved bobestyrer. Statens Kartverk - tinglysningen, legger også dette til grunn for sitt arbeid76. Alternativet – at det tidligere styret fortsetter disposisjonsretten – vil virke kunstig og ikke harmonere godt med systemet i lovgivningen ellers, særlig når borettslaget i praksis er oppløst. Dessuten vil også konkursboet kunne bli ansvarlig dersom det forvalter pantet på en måte som senere viser seg å skade andelseiernes / panthavernes interesser.

6.4.4.2 Fortsette leieforholdet

Dersom tidligere andelseiere ikke ønsker å gjøre kjøperetten gjeldende, men fortsatt ønsker å bebo boligen, vil leieforholdet fortsette som før, jfr. eierseksjonsloven § 18. Bestemmelsen sikrer at tidligere andelseiere ”beholder sine rettigheter etter leieavtalen”. Det er også dette som skjer dersom de tidligere andelseierne ikke foretar seg noe når konkursboet fremsetter tilbud om kjøp av seksjonen. Boets avgjørelse om å seksjonere svekker altså ikke i seg selv leierettens stilling.

Når leieforholdet fortsetter som før, har konkursboet imidlertid anledning til å avhende seksjonen da verken husleieloven eller eierseksjonsloven har bestemmelser som hindrer dette. Kjøper av seksjon med påhefte av leierett vil antakelig ha forventninger om avkastning og gevinst, og den tidligere andelseieren vil leve i usikkerhet hva angår leiefastsettelse.

En annen risiko forbundet med alternativet er at konkursboet ønsker å si opp leieavtalen med tanke på å selge seksjonen uten påhefte av leierett da dette i de fleste situasjoner vil være mer inntektsbringende. En slik oppsigelse vil måtte hjemles i husleieloven § 9-5 annet ledd bokstav d. For å unngå dobbeltbehandling vises det til punkt 3.2.4.1 om kravet til saklig grunn og rimelighetsvurderingen.

6.4.4.3 Flytte

Ved seksjonering fra konkursboets side har tidligere andelseiere også naturligvis muligheten til å flytte. Dette gjøres ved å si opp den tidsubestemte husleieavtalen de er part i jfr. borettslagsloven § 5-25 (1). Oppsigelsesfristen er etter husleieloven § 9-6 tre måneder.

Etter oppsigelsestidens utløp er den tidligere andelseieren fri alle rettigheter og forpliktelser tilknyttet det tidligere borettslaget og dets konkursbo. Likevel må han svare for eventuelle skyldige felleskostnader og skyldig husleie frem til oppsigelsen er effektiv. Da den tidligere andelseieren selv er part i husleieavtalen etter borettslagsloven § 5-25 (1), er dette forpliktelser han hefter personlig for; de kan altså inndrives ved enkeltforfølgning og tvangsfullbyrdelse dersom mislighold skulle inntre.

6.4.4.4 Finne en løsning med boet / panthaver

Som vi ser i punkt 6.4.5.1 over, blir kjøperetten lite verdt i en borettslagskonkurs der eiendommen er overbeheftet. Likevel er ikke de tidligere andelseierne avskåret fra å forhandle med boet og panthaver med tanke på en kjøpesum som er tilstrekkelig for at kreditor går med på å slette heftelsene.

Under oppgavens typetilfelle (se punkt 1.1 ), kan det tenkes at kreditor er interessert i å forhandle med tidligere andelseiere om en kjøpesum som er tilfredsstillende til at pantet kan slettes. Borettslagets eiendom er – både ved salg som hel leiegård og ved seksjonering – mindre verdt enn kravene som meldes i boet, og kreditor må innse at penger er gått tapt. For at nyetablerte seksjoner i praksis skal være aktuelle for betalende kjøpere, vil det være avgjørende at heftelsene blir slettet når oppgjør tilbys. Det vil være vanskelig å forestille seg at noen går med på å kjøpe en seksjon for markedsverdi / takst, for så å motta et beheftet skjøte. Kjøpere som betaler full pris vil forvente heftelsesfritt skjøte når kjøpesummen tilbys.

Kreditor er naturligvis tjent med at inntektene ved salg av seksjonene er høyest mulig. Likevel må han ha realistiske forventninger; betales markedsverdi må det tilbys et skjøte uten heftelser.

Dersom tidligere andelseiere ønsker å beholde boligen ved å benytte seg av kjøperetten i eierseksjonsloven, kan det være hensiktsmessig om de forhandler med kreditor om en kjøpesum begge parter er tilfreds med. Beboeren har da den fordel at han sikrer seg egen seksjon uten konkurranse og usikkerhet, i tillegg til at han får alle heftelser slettet. For begge parter er det en fordel med den forutsigbarhet denne løsningen gir;
pris og betingelser er et resultat av forhandlingene partene imellom. Ulempen ved den nevnte løsning er at tidligere andelseiere ikke kan regne med å få kjøpt til 80 % av markedsverdi. Kreditor vil antakelig kreve mer enn dette. Likevel kan kreditor tenkes å ha interesse i å komme til enighet med tidligere andelseiere da dette sikrer salg, forkorter prosessen og minimerer risikoen for å havne i en lengre tvist med beboere som i verste fall kan ende opp i domstolene. Gode grunner kan derfor tale for at tidligere andelseiere kan ha forventninger om at kreditor vil akseptere en pris under markedsverdi / takst.

7 UTLODNING / FORDELING AV BOETS MIDLER

Utlodning / fordeling av boets midler vil kun bli kort belyst i denne sammenhengen.

Når boet har solgt alle eiendeler og inndrevet alle krav skal boets totale midler først gå til dekning av bokostnadene. Deretter vil det resterende fordeles blant kreditorene. Enkelte krav har ved fordelingen bedre prioritet enn andre, jfr. dekningsloven kapittel 9. Dette kapittelet angir dekningsrekkefølgen for de forskjellige typer fordringer ved konkurs. Det er til sammen fem ulike klasser med krav: massefordringer (deknl. § 9-2, eks. boets kostnader), prioriterte fordringer av første klasse (deknl. § 9-3, eks. lønn til ansatte), prioriterte fordringer av annen klasse (deknl. § 9-4, eks. skatter og avgifter), alminnelige konkursfordringer (deknl. § 9-6) og etterprioriterte fordringer (deknl. § 9-7). Gangen i dekningsloven kapittel 9 er bygd opp på en måte slik at det kun blir aktuelt med dividende til fordringer av en bestemt klasse dersom det har blitt gitt full dekning til samtlige fordringer i de foranstående klasser. Noen utførlig gjennomgang av innholdet i de respektive dekningsklassene blir det imidlertid ikke gjort plass til her.

Dersom panthavers pantesikrede fordring på skyldneren ikke blir dekket i sin helhet ved realisering av panteobjektet, kan etter dekningsloven § 8-14 første ledd den udekkede delen av kravet meldes i skyldnerens konkursbo som en dividendefordring. Legger en til grunn oppgavens typetilfelle som nevnt i punkt 1.1, vil ikke kreditor for fellesgjelden få dekket hele kravet ved realisering av eiendommen. Han må derfor melde det overskytende som en dividendefordring i borettslagets konkursbo. Ved utlodningen blir dette kravet en alminnelig konkursfordring etter dekningsloven § 9-6.

Borettslagets tidligere andelseiere vil også etter all sannsynlighet melde krav i konkursboet. Dette er først og fremst kravet på tilbakebetaling av borettsinnskuddet. Som nevnt under punkt 2.3 er borettsinnskuddet etter borettslagsloven § 2-10 formelt sett et lån fra andelshaverne til borettslaget, og kan etter bestemmelsens tredje ledd bare kreves tilbake dersom laget oppløses. Konkurssituasjonen dekkes av betingelsen om oppløsing, og tilbakebetalingskravet kan gjøres gjeldende77. Etter borettslagsloven § 2-11 første ledd er dette kravet også sikret med pant i lagets faste eiendom, men med prioritet bak fellesgjelden. I oppgavens typetilfelle vil denne panteretten være av mindre verdi da det er en reell sjanse for at kreditor med best prioritet ikke får full dekning for sitt krav ved realisering av eiendommen. Tidligere andelseiere er etter dette henvist til å søke sitt krav dekket i borettslagets konkursbo. Hvilken stilling disse fordringene får i utlodningen er derimot ikke klart etter dagens lovgivning. Som nevnt i oppgavens punkt 5.3 kan det finnes holdepunkter for å klassifisere fordringen som etterprioritert etter dekningsloven § 9-7. De primære rettskilder gir imidlertid ingen anvisning på hvordan dette spørsmålet skal løses. Av den grunn velger jeg derfor å støtte meg til den uttalelse som foreligger i Norsk Lovkommentar av borettslagsloven v/ Kåre Lilleholt, som er sitert over i
punkt 5.3.

8 AVSLUTNING

Som det fremgår av det ovenstående er rettsbildet på enkelte områder under en konkursbehandling i borettslag uoversiktlig. Lovgiver har ikke gitt regler som direkte regulerer typiske situasjoner som i praksis blir aktuelle. Under disse omstendigheter må en ofte være seg bevisst at det må foretas et valg mellom verdier: Er den enkeltes rett til bolig mer beskyttelsesverdig enn kreditorenes rett til å få dekket sine tilgodehavender? Denne interessekonflikten gjør seg i høy grad gjeldende ved vurderingen av hvorvidt det er rimelig at konkursboet sier opp leieretten til tidligere andelseiere der det er sannsynlig at dette vil gi større inntekter til bomassen ved realisering av borettslagets faste eiendom. Ettersom det opp gjennom tiden har vært en forutsetning for retten til bolig at kreditor får dekket sine tilgodehavender, kan det synes rimelig at dette bør veie tyngst ved vurderingen selv om en konkursåpning i borettslag slår sterkt ut for andelseierne og skaper sosial uro.

Ønsker lovgiver å skape tryggere rammer rundt borettslagskonstruksjonen kan det være et alternativ å lovfeste minimumskrav til egenfinansiering ved borettslag. En mulighet er for eksempel å lovregulere forholdet mellom innskudd og fellesgjeld. Slik sett vil man kunne kreve at andelseiere selv må stå for mer av den totale finansieringen. På denne måten kan man oppnå et mer forutsigbart og tilgjengelig kostnadsbilde som vil være enklere å forholde seg til for den enkelte andelseier. Ulempen med en slik regel er imidlertid at fleksibiliteten rundt finansieringen av borettslag reduseres betraktelig. Det er i seg selv ingenting galt med en konstruksjon som innebærer høy fellesgjeld så lenge man er sikker på at andelseierne til en hver tid kan betjene de gjeldende rentekostnadene gjennom felleskostnadene.

At rettsbildet rundt en konkursbehandling i borettslag på enkelte områder fremstår som uoversiktlig, fremkommer også for tiden i media. Finansavisens forside av
23. mars 2009 med overskriften ”Konkurs kan bli boligkupp” tegner et nokså skjevt bilde av rettstilstanden. I artikkelen uttaler journalister og sakkyndige at det er kjøperetten etter eierseksjonsloven som slår spesielt gunstig ut for de tidligere andelseierne. Problemet er imidlertid at ingen tar i betraktning de panteheftelser som påhviler borettslagets eiendom. Disse krever innfrielse av pantegjelden eller kreditors enighet for å slettes.

Litteraturliste

Wiker, Håvard og Knut Ro Konkursloven Kommentarutgave. Oslo, 2003.

Lilleholt, Kåre, Christian FR Wyller og Morten Aagenæs Borettslovkommentaren. 1. utg. Stavanger, 2006.

Andenæs, Mads Henry Konkurs. 2. utg. Oslo, 1999.

Ellenes, Sverre og Line A. Parelius Husleieavtaler. Oslo, 2004.

Kobbe, Harald S., Henriette Løken Berle og Anders Pind Kobbes kommentarer til husleieloven. Oslo, 2000

Stadheim, Dag Kristen Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper. Oslo, 1998.

Wyller, Christian FR Boligrett. 4. reviderte utgave. Stavanger, 2000.

Wyller, Christian FR Boligrett. 3. reviderte utgave. Bergen, 1992.

Sæbø, Rune Motregning. 2003.

Hagen, Ørnulf, Kåre lilleholt og Christian FR Wyller Eierseksjonsloven Kommentarutgave. Oslo, 1999.

Wyller, Christian FR. Kommentar til eierseksjonsloven. I: Norsk lovkommentar nettversjon. [Sitert 24. april 2009].

Wyller (II), Christian FR. Kommentar til husleieloven. I: Norsk lovkommentar nettversjon. [Sitert 24. april 2009].

Lilleholt, Kåre. Kommentar til burettslagslova. I: Norsk lovkommentar nettversjon.
[Sitert 24. april 2009].

Statens Kartverk v/ Tinglysningen. Telefonsamtale. 24. april 2009

1 I en sak av nyere dato fra Bankklagenemnda (BKN-2008-44) fant nemnda at en lånetaker – som hadde lånt penger til finansiering av et borettsinnskudd – ville få en gjeldsbyrde som på sikt ikke ville være umulig å betjene. Andelen fellesgjeld var svært høy i forhold til borettsinnskuddet, og banken hadde ikke tatt høyde for markedsutsiktene og en mulig renteoppgang. Da lånetaker ikke ble frarådet å ta opp lånet, fant nemnda det rimelig at lånetakers ansvar etter låneavtalen ble lempet fullt ut.

2 Lov av 06. juni 2003 nr. 39 om burettslag (heretter borettslagsloven / brll.)

3 Lov av 08. juni 1984 nr. 58 om gjeldsforhandling og konkurs (heretter konkursloven / kkl.).

4 Lov av 08. juni 1984 nr. 59 om fordringshavernes dekningsrett (heretter dekningsloven / deknl.).

5 Lov av 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (heretter husleieloven / husll.).

6 Lov av 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner (heretter eierseksjonsloven / eierseksjonsl.).

7 Lilleholt (2006) s. 16.

8 Stadheim (1998) s. 17-18.

9 Lilleholt (2006) s. 314.

10 Stadheim (1998) s. 18.

11 Lilleholt (2006) s. 278

12 NOU 2007: 17 Burettslovene, side 111.

13 Wiker (2003) s. 352.

14 Wiker (2003) s. 353.

15 Lov av 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse (heretter tvangsfullbyrdelsesloven / tvangsloven).

16 Andenæs (1999) s. 350.

17 Lilleholt (2006) s. 514.

18 Lilleholt (2006) s. 515.

19 Lilleholt (2006) s. 516.

20 Lov av 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse (heretter tvangsloven / tvangsl.).

21 Jfr. Lilleholt (2006) s. 515.

22 Lilleholt (2006) s. 515.

23 Lilleholt (2006) s. 501.

24 Jfr. Kobbe (2000) s. 425.

25 Se Ot. prp. nr. 82 (1997-98) s. 99.

26 Jfr. Ellenes (2004) s. 210 – 211.

27 Se Wyller (II) (2009), note 606.

28 Se NOU 1993: 4 Lov om husleieavtaler s. 167 – 168.

29 Se Ot. prp. nr. 82 (1997-98) side 201.

30 Se Wyller (2000) s. 288.

31 Se NOU 1993: 4 Lov om husleieavtaler s. 168.

32 Se NOU 1993: 4 Lov om husleieavtaler s. 168.

33 Se Rt. 1948 s. 500, Rt. 1948 s. 726 og Rt. 1971 s. 1078.

34 Jfr. NOU 1993: 4 Lov om husleieavtaler s. 168.

35 Jfr. NOU 1993: 4 s. 134 samt Ot.prp. nr. 82 (1997–98) s. 53 og 176.

36 Lilleholt (2006) s. 516

37 Jfr. Lilleholt (2009) note 363.

38 Lilleholt (2006) s. 279.

39 Lilleholt (2006) s. 489.

40 Andenæs (1999) s. 199.

41 Lilleholt (2006) s. 314.

42 Andenæs (1999) s. 201.

43 Jfr. Lilleholt (2009) note 59.

44 Sæbø (2003) s. 421.

45 Wyller (1992) s. 111.

46 Lilleholt (2006) s. 664.

47 Lilleholt (2006) s. 241.

48 Lilleholt (2006) s. 241.

49 Lilleholt (2006) s. 241.

50 Lilleholt (2006) s. 665.

51 Lilleholt (2006) s. 665.

52 Lilleholt (2006) s. 665.

53 Lilleholt (2006) s. 665 – 666.

54 Andenæs (1999) s. 354.

55 Se Rt. 1979 s. 1249 og RG 1985 s. 1.

56 Lov av 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (leiegårdsloven).

57 Jfr. Wyller (2009) note 43.

58 Se Ot. prp. nr. 33 (1995 – 96) s. 106 – 108.

59 Jfr. Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 49.

60 Jfr. Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 47 – 48.

61 Hagen (1999) s. 107.

62 Se. Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 106

63 Wyller (2009) note 193.

64 Jfr. Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 107

65 Wyller (2009) note 163.

66 Jfr. Wyller (2009) note 163.

67 Jfr. Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 105.

68 Se Wyller (2009) note 167.

69 Jfr. Lilleholt (2009) note 67.

70 Lov av 08. februar 1980 nr. 2 om pant (heretter panteloven / pantel.)

71 Hagen (1999) s. 110.

72 Jfr. Ot. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 108.

73 Hagen (1999) s. 110.

74 Fra Or. prp. nr. 33 (1995 – 1996) s. 51

75 Wiker (2003) s. 353.

76 Statens kartverk (2009).

77 Lilleholt (2006) s. 314.

 

Tips en venn Skriv ut
Web levert av CustomPublish AS